诉讼指南

经典案例

联系方式

手 机: 18019983735;

电 话: 0551-63651164;

传 真: 0551-63628874;

E-mail:lughua@126.com;

地 址:合肥市经开区莲花路与石门交口尚泽大都会B座1601

您当前的位置:首页 > 经典案例 > 详细信息

合同纠纷案例:是房屋买卖,还是借款?

发布时间:2012-9-19   阅读:5081 次

合肥律师网讯:

民事上诉状  

 

上诉人(原审被告):合肥A房地产开发有限公司(下称“A公司”)

委托代理人:安徽禾森律师事务所 卢光华 律师

被上诉人(原审原告):陈x

因上诉人与被上诉房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省肥西县人民法院(2012)肥西民一初字第xx号民事判决书,特提起上诉。

上诉请求:撤销肥西县人民法院(2012)肥西民一初字第xx号民事判决书,发回重审。

事实理由:

一、关于本案的事实

虽然A公司与陈x在2010年7月23日签订了三份书面商品房买卖合同,但合同中提及的520万元购房款实属于借款。520万元由两部分构成,其中400万元属于借款本金,借款期限为三个月,120万元属于利息(月息10%,三个月利息共计120万元)。合同签订后,陈x通过转账方式向A公司交付了400万元,120万元属于三个月的利息,应陈x的要求,A公司出具了一张120万元现金收条给陈x,作为A公司预付给陈x三个月的利息。

当时之所以要以商品房买卖合同的形式签订协议,是因为A公司当时急需资金用于酒店工程建设,涉案房屋当时无产权总登记,一时无法办理抵押登记手续,只好与陈x签订商品房买卖合同,来为借款资金提供担保。A公司负责人与陈x相互不相识,A公司如果真的想卖房,没有必要以接近成本价将33套房屋出卖给陈x。

所以,三份商品房买卖合同中所载明的内容不是双方当事人的真实意思表示,本案真实的法律关系是民间借贷法律关系,而非房屋买卖合同关系。陈x实际交付给A公司的款项只有400万元,陈x根本未将120万元现金交付给A公司,双方之间没有120万元的现金往来。陈x在刻意隐瞒案件事实。

二、本案只要查明双方当事人之间在2010年7月23日有没有120万元现金往来,也就能查明本案的真实法律关系

对于A公司的主张,可以从陈x提供的120万元的现金收条、520万元的收款收据、400万元的转款凭证得出结论。针对这三份证据我们作如分析:

120万元的现金收条、520万元的收款收据,落款时间均为2010年7月23日。如果双方的购房款为520万元,A公司在2010年7月23日收到陈x120万元现金,后又出具120万元收条给陈x,那么在7月23日出具的收款收据其金额应当是400万,而不是520万元。但客观事实并非如此。从证据形式和内容上看,120万元的现金收条与520万元的收款收据的证明力大小相同,只是反映的数额不同。对于这两份证据的证明力要么同时否认,要么同时予以确认。我们认为对于大额的收条和收据在没有其他证据予以佐证的情况下,不能作为陈x付款的凭证。因为在A公司出具收条和收据时,如果双方已完成资金的交付,则陈x没有必要在2010年7月24日再转账支付400万元给A公司。而这一转账支付行为恰恰符合了当前民间高息借贷的潜规则。

本案只要查明当事人之间有没有120万元现金往来,也就查明了双方之间真实的法律关系。本案的现有证据只能证明陈x向A公司交付了400万元。120万元的现金往来没有其他证据加以佐证,不能加以认定。陈x既然称购房款中有120万元是用现金支付,在A公司否认的情况下,对于这样的大额款项陈x应当对自身的经济实力、交易习惯、双方当事人之间的关系、120万元现金的来源以及交付过程加以举证,方能完成陈x的举证责任。特别是陈x交付120万现金的时间、地点、有谁在场这一事实必须查明,在场人应当出庭作证,陈x对这些事实负有举证责任,也有相应的举证能力。如果陈x拒绝举证或举证不能,那么陈x应当承担不利后果。即认定陈x没有交付这120万元现金,陈x主张的商品房买卖合同关系不能成立,推定A公司的主张成立。

三、陈x的投资行为不符合日常生活经验、涉案的三份商品房买卖合同不仅内容不具体、而且不符合交易习惯,说明A公司与陈x之间不存在商品房买卖关系

首先,作为自然人大量购房的目的是为了投资。但涉案的33套住宅商品房位肥西县三河镇,无论是从交通、周边的商业环境、居住基础设施等某一方面看,均不适合投资。陈x在三河镇一次性购买33套住宅房,显然有点不可思议。

其次,如果本案的事实真像陈x诉称的那样,其一次性投资520万元在三河镇购买33套住宅房,那么在签订合同时,起码应对每套房屋的户型、面积加以确认,在合同上明确下来,这两项内容应当是合同的核心内容之一。但本案的客观事实是,其购买33套住宅房竟然只签订三份合同,而且房屋的户型、面积却没有明确,显然不是一个正常人所为,不符合日常生活经验和交易习惯。

第三,商品房买卖不同与一般的商品买卖,在备案时不仅要求合同内容具体明确,还要求一套房屋签订一份买卖合同。但涉案的33套住宅房买卖只签订了三份合同,而且内容还不明确,显然不符合常理和交易习惯。

判断当事人之间是何种法律关系时,不能光从合同的名称上去看,还要从合同的具体内容和日常交易习惯上把握,更要防止当事人利用合同这一合法形式,隐盖非法目的。现实中经常出现此种情况,本案也是如此。通过上述三点分析出双方当事人之间根本不存在33套住宅商品房买卖关系,一审法院认定本案当事人之间存在商品房买卖关系,属于认定事实错误。

四、假定A公司与陈x在2010年7月23日签订的三份书面商品房买卖合同是双方的真实意思表示,法院目前对这三份合同也不应当作出有效或无效的认定

根据《合同法》第七条、第一百三十二条第二款之规定,买卖合同中的标的物应当具有“合法性”。否则,买卖合同无效。一审法院已查明涉案房屋因超规划建设至今未通过综合验收。根据这一事实可知,涉案房屋到目前为止因超规划尚属“违法建筑”,在规划得到变更之前是不能买卖的。否则,合同无效。所以,一审法院认定这三份合同合法有效,违背事实,无法律依据。

虽然A公司可以申请变更规划,但已超规划的部分是否符合法律法规的规定,能否得到行政主管部门的认可,是不可预见的。因此,无论如何,到目前为止,不能认定这三份合同合法有效。一审法院认定三份合同合法有效,显然不当。

综上所述,上诉人认为自己与陈x之间不存在房屋买卖合同关系,一审法院认定事实错误,请求二审法院撤销一审判决,发回重审。

此致

合肥市中级人民法院

上诉人:合肥A房地产开发有限公司

二○一二年    月    日

 

 注:合肥市中级人民法院最终裁定:驳回原告陈X的起诉。