[裁判要点]
　　预告登记是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，在一定条件下，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。 

　　[基本案情]
　　原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）诉称：被告陈凤英于2013年1月6日向原告申请住房购置贷款28万元，并办理了合法的抵押登记手续，抵押权人为工行芜湖城建支行，抵押物为阳光半岛D7-303号住宅。截至2014年4月21日，借款人住房按揭贷款已逾期三期，积欠本金270715.73元，积欠利息4478. 21元。依据双方签订的合同，原告宣布该笔贷款提前到期。被告芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）对被告陈凤英上述借款承担连带保证责任。请求判令：（1）被告陈凤英支付原告贷款本金270715.73元、利息4478.21元（暂计算至2014年4月21日），以及自2014年4月22日起至被告实际清偿欠款之日止的罚息、复利等；（2）被告陈凤英与原告签订的《个人购房借款／担保合同》编号A：芜房按揭字芜分行城建支行2013年010092号合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押房产，阳光半岛D7-303号房产等享有优先受偿权；（3）被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任；（4）由被告承担本案的诉讼、保全及实现债权的费用。

　　被告陈凤英、首创公司一审未到庭参加诉讼。二审中，陈凤英、首创公司同意工行芜湖城建支行的诉讼主张。

　　法院经审理查明：2013年1月6日，首创公司向工行芜湖城建支行出具一份保证函，载明：陈凤英与首创公司签订了《预购房合同》，购买该公司正在开发建设的位于芜湖机械工业园的阳光半岛D7 - 303室住宅一套，现陈凤英拟向工行芜湖城建支行申请个人住房抵押贷款28万元，首创公司保证住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行等。同日，芜湖县房地产管理局出具房预告芜县字第013701号预告登记证书，载明：预告登记义务人陈凤英将位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛D7-303号住房抵押给预告登记权利人工行芜湖城建支行，借款金额28万元。同年1月14日，陈凤英作为借款方与贷款方工行芜湖城建支行签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定贷款28万元，用于个人购置位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛D7-303号住房。首创公司承担阶段性连带责任保证，在贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证人的保证责任。同年1月15日，工行芜湖城建支行向陈凤英发放贷款28万元。2013年9月21日起，陈凤英未按期足额还款，截至2014年4月20日尚欠借款本金270715.73元、利息4478.21元。

　　另查明：阳光半岛D7 - 303号房屋买卖为商品房预售买卖，首创公司为房产开发商。至本案诉讼期间，案涉房产未办理房屋产权证，房屋建设处于停工状态。2014年3月15日，工行芜湖城建支行向陈凤英发出宣布贷款提前到期函，宣布其所贷款项提前到期，并要求其立即偿还全部贷款本息。
　　二审期间，工行芜湖城建支行向法院提交了两份情况说明：一是截至2013年11月首创公司在该行开立的保证金账户中无资金可供扣划，该公司无法履行保证责任；二是首创公司目前经营处于停滞状态。

　　[裁判结果]
　　安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年8月14日作出（2014）镜民二初字第00666号民事判决：一、工行芜湖城建支行与陈凤英签订的《个人购房借款／担保合同》合同有效；陈凤英于判决生效后十日内归还工行芜湖城建支行贷款本金270715.73元、利息4478. 21元，并支付自2014年4月21日起至判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以银行电子数据为准）；二、首创公司对陈凤英的上述债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向陈凤英追偿；三、驳回工行芜湖城建支行其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2834元，由陈凤英、首创公司承担。宣判后，工行芜湖城建支行不服一审判决，向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。安徽省芜湖市中级人民法院于2014年12月4日作出（2014）芜中民二终字第00465号民事判决：撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00666号民事判决第三项，改判工行芜湖城建支行对拍卖、变卖案涉阳光半岛D7-303号房产所得价款享有优先受偿权，维持其他判项。

　　（一审法院独任审判员　王敏   二审法院合议庭成员　张红柳　王琼　朱莉娟）