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案例︱无权处分共有物之合同及处分为的效力判定

 

来源丨《人民司法·案例》2015年第22期

作者丨陈文文

 

 

案    情

原告（二审被上诉人）：张林。
被告（二审被上诉人）：雷秉欧。
被告（二审上诉人）：李术宝。

 

2012年8月，张林在北京市密云县人民法院起诉称：2009年8月19日，其与雷秉欧签订房屋买卖协议约定：雷秉欧将坐落于北京市密云县明日花园的一套房屋卖与张林，双方议定卖价50万元，其于2009年8月19日一次性付给雷秉欧49万元，剩余1万元在雷秉欧配合自己办完产权手续的当天给付。双方还同时约定了违约条款。合同签订当天，其付给雷秉欧49万元之后，于当天入住房屋至今。现雷秉欧未按协议约定办理产权变更登记，故请求法院判令：1．确认房屋买卖协议有效；2.雷秉欧协助办理产权变更登记。如果法院认定购房协议无效，要求雷秉欧按照协议约定双倍返还已付房款、赔偿装修费用。

 

雷秉欧辩称：不同意张林的诉请。自己同意过户，但张林非本市居民，限购令出台之后张林不具有购房资格，要求我过户在他人名下，我不同意，故未办理过户。

 

李术宝辩称：我和雷秉欧系夫妻关系，涉案房屋系共同购买，登记在雷秉欧名下。卖房时未与我商议，擅自处分房产，不同意张林的诉请。

 

法院审理中，因涉案房屋在买卖前属于雷秉欧与李术宝共同财产，法院追加李术宝为被告。张林述称，其与雷秉欧签订合同时雷秉欧称没有结婚，并提交了北京圆忠吉房地产经纪有限公司证明一份，证明雷秉欧本人在卖房时说自己未婚。对此，雷秉欧予以否认。另查，李术宝与雷秉欧于2004年2月20日结婚。2011年8月18日，雷秉欧取得涉案房屋产权。

 

审    判

 

北京市密云县人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张林与雷秉欧于2009年8月19日签订的涉案房屋买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张林在限购政策规定实施前已支付了购房款，履行了合同义务，雷秉欧亦在限购政策规定实施前履行了交付房屋义务，但未履行办理房屋产权变更登记义务，故张林要求雷秉欧协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分；雷秉欧主张张林不具备购房资格，要求解除双方买卖协议，无法律依据，法院不予采纳。李术宝辩称自己不知情，房屋买卖协议侵犯自己的共有财产所有权，因自签订房屋买卖协议至张林诉至法院历时逾两年之久，期间雷秉欧与李术宝共同居住生活，该辩解与常理不符。

 

密云县法院判决：一、张林与雷秉欧签订的房屋买卖协议书有效；二、雷秉欧、李术宝按照房屋买卖协议书约定协助张林办理涉案房屋产权变更登记，限判决生效后10日内履行。

 

一审判决后，李术宝不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。上诉理由：原审法院认定事实错误。涉案房屋系夫妻共同购买，在诉讼发生前，涉案房屋一直在出租，李术宝对于雷秉欧出售房屋的事情完全不知情；原审法院适用法律错误。合同有效与合同能否履行并非同一法律概念，本案不构成表见代理，不构成善意取得。

 

北京市第二中级人民法院经审理认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系雷秉欧与李术宝的夫妻共同财产，所有权登记在雷秉欧名下，雷秉欧未经李术宝同意擅自处分共有房屋，侵犯了李术宝的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张林与雷秉欧签订的房屋买卖合同为有效合同，原审法院认定正确。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张林要求雷秉欧依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷秉欧欠缺处分权，其需征得共有人李术宝的同意，方有权处分共有财产。而李术宝现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张林，故张林的诉请缺乏法律依据，原审法院对于张林要求雷秉欧协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足。对张林要求雷秉欧赔偿损失事宜，张林可另案主张。综上所述，原审法院处理不当，本院予以纠正。

 

北京市第二中级法院判决：一、维持北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第一项；二、撤销北京市密云县人民法院（2012）密民初字第4965号民事判决第二项；三、驳回张林的其他诉讼请求。

 

评    析

 

近年来，因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致的夫妻双方或夫妻另一方与房屋买受人之间的纠纷日趋增多，而这类案件也因近几年房屋价格不断飞涨、房地产新政的出台等因素矛盾更加尖锐、纠纷愈加复杂，各地法院对此类案件裁判尺度不一。在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》出台之后，标准逐渐统一。

 

一、夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为定性

 

我国合同法第五十一条是关于无权处分的规定，该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”那么无权处分是否包括处分共有物的情形呢？我国台湾地区的学者认为，“出卖他人之物”与“私卖共有物”没有区别的必要，审判实务也通常将擅处共有物作为出卖他人之物的一种特殊情形对待。[1]我国大陆众多学者的观点为未经许可擅自处分共有物是无权处分，仅举几例说明，比如：有的观点认为，处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产也构成无权处分。[2]有的观点认为，在对共有人擅自出卖共有物行为定性上，应当注意区分无权处分和无权代理。具体而言：共有人中之一人或数人未经其他共有人同意擅自以自己的名义出卖共有物的，应当定性为无权处分。[3]但也有的学者认为合同法第五十一条的规定是关于处分他人之物处分人对所处分的财产没有所有权，因此不适用于处分共有物的问题。比如：梁慧星教授认为未得其他共有人同意而出卖共有物，出卖人为共有人之一，不属于无权处分，不适用合同法第一百五十一条的规定，买卖合同应当有效。只是因为存在权利瑕疵，当其他共有人向买受人主张权利时，出卖人应当依据第一百五十条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。[4]

 

笔者认为，出卖人以自己名义出卖共同共有物的情形可以在无权处分项下讨论，并能参考适用出卖人以自己名义出卖他人之物的情形。出卖他人之物与以出卖人自己名义出卖共有人之物有很大的相似点，二者均是以出卖人自己的名义处分，不同之处是前者无处分权，后者有部分处分权。

 

我国台湾地区“民法”区分动产和不动产，规定了共有物处分的不同原则。我国物权法区分按份共有和共同共有，采取了不同的原则。该法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”按份共有的情形下，采取多数决原则，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可；在共同共有的情形下，需经全体共有人同意。上述两种情形下，如果共有人之间另有约定的除外。

 

因此，对于夫妻共同财产来说，没有约定即为共同共有，夫或妻未经另一方同意，擅自处分均属于无权处分。涉案房屋系雷秉欧与李术宝婚姻存续期间所购，在双方对权属无另行约定的情形下，该房屋属于夫妻共同财产，为双方共同共有。丈夫一方李术宝在诉讼中明确表示不同意妻子雷秉欧对共有房屋的处分，因此，雷秉欧未经李术宝同意擅自将房屋出售给张林的行为，侵害了作为房屋共有人的李术宝的权利，是无权处分。

 

二、夫妻一方处分夫妻共有房屋的合同效力判断

 

关于无权处分合同的效力问题，理论界与实务界一直有无效说、有效说、效力待定说几种观点，直至2012年5月10日最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》才对此问题有了定论。根据该司法解释第3条的相关规定，无权处分合同应为有效。

尽管我国民法通说并未完全接受德国法上的物权行为独立性和无因性理论，但是已经接受了处分行为和负担行为的概念。物权法的颁布施行明确了物权变动区分变动的原因与结果的原则，该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，区分物权变动的原因与结果、区分负担行为与处分行为、区分合同的效力与合同的履行、厘清买卖合同与无权处分行为的关系至关重要。[5]我国台湾地区现行“民法”第819条第（2）项规定：“共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人全体之同意”。王泽鉴认为此处的“处分”，应作限制解释，不包括负担行为在内，仅指处分行为而言。共有人中之一人或数人未得全体共有人的同意出卖（或出租）共有物时，系属于债权行为，不以有处分权为必要，其买卖契约（或租赁契约）当然有效。[6]擅处共有物的合同本身有效，但仅对其他共有人不生效力。

处分包括负担行为与处分行为，负担行为表现为债权行为，其法律效果是债权的产生和变更；处分行为表现为物权行为，其法律效果是财产权利的产生和变更。买卖及租赁均属于负担行为，负担行为与处分行为最主要之区别，在于处分行为之生效，须以处分人有处分权为要件，而于负担行为，则不以负担义务者对给付标的物有处分权为必要。[7]区分负担行为和处分行为的意义在于，债权合同仅使债务人对债权人负担履行债务的义务，而不使诉争债务在成立的当时即实现，使买受人因买卖合同的缔结立即取得标的物的所有权。买卖合同属于债权行为，基于债的关系的相对性，买受人只能向出卖人请求给付，其他共有人不是买卖合同的当事人，买卖合同对其他共有人不生效。因此，买卖合同并不会引起损及真正权利人的法律效果。这与处分行为不同，处分行为如果有效，会立即实现该行为所欲变动的法律关系。因此，如果行为人不享有处分权，其行为需要真正权利人的承认，才能发生法律效力，以防止侵害人违反权利人的意思，在权利人未参加意见的情况下，致使权利人受到损害。

我国现行合同法中关于无权处分的规定在几次草案中数易其稿，最终才有了现在的第五十一条规定，立法者在保护所有人利益与保护交易安全之间力求寻找一个平衡点。合同法第五十一条的“处分”是指处分行为，“该合同有效”实际指“该处分行为有效”。第五十一条中真正效力未定的是处分行为，而非负担行为。因此，出卖他人之物及共有物，效力未定的是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为，而非合同的效力未定。

合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有合同法第五十二条规定的无效情形，即使没有办理物权登记，合同依然有效。物权法第十五条肯定了这一结论。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，综上分析，本案张林与雷秉欧签订的合同，无论涉案房屋的共有人李术宝是否事后同意或者承认，该合同均自成立时即生效，但涉案房屋的所有权是否发生转移，即处分房屋行为，则处于效力待定状态。

 

三、无权处分合同有效，涉案房屋能否过户

 

一种观点认为，既然合同有效，应该继续履行，房屋应当过户。理由如下：第一，涉案房屋在2009年时价格为50万，目前市价至少已翻3倍，本案中不排除由于房屋价格上涨，夫妻受利益驱使，而串通一气想反悔的可能性。第二，张林是善意的，应保护市场交易安全。自张林与雷秉欧签订房屋买卖协议至张林起诉已逾2年之久，张林已经实际占有居住在涉案房屋里近3年。在此期间雷秉欧与李术宝共同居住生活，丈夫一方李术宝主张自己一直不知道房屋已售的事实，不合常理。第三，本案中张林由于限购政策的影响，已经不符合购买房屋的条件，如果房屋不能过户，对其很不公平。即使有后续的损害赔偿，也不能弥补其无法在北京拥有一套权属为其本人所有的房屋的结果，这是金钱所不能解决的问题。第四，通过法院判决过户，强制执行可以实现张林的诉请，从而均衡双方的利益。本案张林与雷秉欧早在2009年8月19日签订房屋买卖合同，且当日就已经支付约定50万元购房款的49万元，并于当日入住，一直实际占有使用房屋至今，若合同无效或合同解除会导致当事人之间利益明显失衡。

 

另一种观点认为，合同有效，房屋不能过户。理由如下：第一，要区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行问题。合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。当事人不违反法律规定而合意订立的合同，法律应该予以保护，对于合同的效力也应该给予肯定。雷秉欧与张林签订的房屋买卖合同有效，但是合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。这正是区分物权变动的原因与结果的重要意义所在。第二，房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，张林作为完全民事行为能力人，购买设有抵押、没有办下产权证的房屋，在签订合同时应对合同订立后可能出现的履行障碍有一定程度的预见和判断，因此，张林应自行承担过户不能的交易风险。第三，国家的房屋新政并不是一蹴而就的，而是由一个从限贷到限购的循序渐进过程。对国家政策和法律不知道、不了解、不清楚，不能构成合理抗辩。“新国八条”于2011年1月26日出台，北京于2011年2月实行了“京十五条”，张林对此浑然不觉。而直至雷秉欧2011年7月联系张林要其之前的购房合同去办房产证事宜之时，张林也没有任何防备措施以防雷秉欧办证后可能出现的意外。第四，张林不能证明李术宝对于雷秉欧出售房屋一事是知晓的，且其也没有证据李术宝与雷秉欧是串通一气的。第五，所有权是对世权，债权是对人权，物权具有排他性。我国物权法第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，因此，所有权可以对抗债权，李术宝基于所有权可以对抗张林的债权。第六，关于法院判决强制过户的问题。司法实践中法院的强制过户不能轻易使用，除非是为了保护利益明显失衡的交易主体的权益，本案中的情形并非显失公平，张林的损失可另案起诉得到补偿。

以上两种观点导致了一、二审法院对此问题的分歧，也造成了审理结果的差异。笔者赞同第二种观点，合同有效，但房屋不能过户。

 

第一，对于负担行为的买卖合同的效力来说，其不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件。而对于物权变动的处分行为来说，在未经共有人同意之前，其效力待定。本案中，对于雷秉欧的处分行为，房屋共同共有人李术宝不同意，根据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经过全体共同共有人的同意。因此，雷秉欧的处分行为无效，涉案房屋不能过户。

 

第二，房屋买受的损失可通过向出卖人主张违约责任，或者解除合同请求损害赔偿来获得补偿，对此，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，前面观点说到的就算有金钱补偿，张林仍无法在北京获得一套真正在其名下的房产的问题，属于经济主体在市场中的交易风险。法律的创设是为了维护整个市场交易秩序的有序进行，不能为了某个人的绝对公平而破坏整个法制的严谨和权威。每一个市场主体在交易活动中均应自觉遵守既定的“游戏规则”，并恰当评估可能遇到的交易风险，张林作为市场交易主体，只能自行承担该风险。这就是保护所有人利益与保障交易安全的价值平衡。