【案例】

要点1：A为冷库所有人及经营方，B为冷库承租人。

要点2：B向A承租整体冷库，签订租赁合同，而不是以仓储方式使用部分储位。

要点3：租赁合同约定：B拖欠租金、费用达三个月或拖欠虽未达三个月，但冷库中的货物价值已不足以抵偿拖欠租金、费用时，A有权对B的货物进行留置，留置期为两个月。

【问题】

租赁合同项下，出租人与承租人约定，在承租人不履行或迟延履行支付租金义务时，出租人对承租人放置于租赁场所内的财物享有留置权，是否有效？

【分析问题的切入点】

概要：在开始深入分析之前，我们先要明确这是一个什么性质的问题，性质不同，分析问题应坚持的基本原则就不同。表面看，这是一个合同之债的问题，但其本质上是一个物权问题。对物权问题的分析，就不能脱离物权法定原则。

那么，我们就以物权法定原则为主线，从留置权的适用范围和留置权构成要件两个维度着手分析。

一、物权法定原则

对于物权法定原则，《物权法》第5条和《民法总则》第116条都明文规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”此规定有三层基本含义：

• 物权由法律，而非行政法规等规定

• 法定的不仅是物权的种类，还有每种物权的内容

• 违背法律规定的，没有法律效力

  接下来，我们紧紧围绕法律的规定分析出租人的留置权的效力。

二、留置权的适用范围

法律关于留置权适用范围的规定，有一个演变过程：

1、《民法通则》（2009年修订）对留置权适用的情形进行了表述，且没有限定可以适用的基础关系种类。

《民法通则》第89条规定：依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行......（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。

2、《担保法》（1995年实施）对可以行使留置权的合同进行了明确列举，且未赋予当事人自行约定的权利。

《担保法》第84条规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。

法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。

当事人可以在合同中约定不得留置的物。”

 2000年，担保法司法解释颁布实施，有关留置权限定在特定类型合同中适用的表述没有了。

司法解释第109条规定：债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产。

3、《物权法》（2007年实施）对留置权的适用条件的表述又做了调整。

《物权法》第230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”第231条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”

4、《民法总则》（2017年实施）仅在第五章“民事权利”里概要规定了物权法定原则，其他细化规定均留给《物权法》、《担保法》等法律规定来规范。

<小结>

• 《物权法》相对于《民法通则》，是新法、特别法；《物权法》相对于《担保法》及其司法解释，是新法、上位法。

• 有关留置权的适用范围，以《物权法》的规定为准，即：总体上不限定在特定合同种类上，但对债权人留置的动产是否要与债权具有关系的问题上，分为一般留置和商事留置，商事留置对于留置的动产是否要与债权具有相关关系，没有限制性规定。

• 租赁合同下，出租人可以享有留置权，但基于承租人是否为企业，留置权的构成要件略有不同。

三、留置权构成要件

同样，对于留置权构成要件的分析，仍然要严格遵循物权法定原则，即物权的内容由法律规定。如上所述，根据不同法律间的适用规则，分析留置权构成要件所依据的法律应为《物权法》。

按照《物权法》第230条、第231条的规定，留置权的构成要件有三：

其一，债务人的债务已到期，且债务人未清偿。

这个要件相对简单。在租赁合同下，承租方未按合同约定的期限支付租金，即构成债务到期未清偿，分期支付租金的情况下，每一期租金支付期限届满未支付，则该期债务构成到期未清偿。

当然，《担保法司法解释》第112条对此作了例外规定，即：“债权人的债权未届清偿期，其交付占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权。但是，债权人能够证明债务人无支付能力的除外。”鉴于此问题不是本文主题的分析重点，在此不多论述。

其二，债权人合法占有债务人动产。

说到这个要件，问题就来了。何为“合法占有”？

在租赁合同下，出租方对承租方放置于租赁场地内的财物是否当然的合法占有？这就要从租赁合同的本质说起，租赁合同的核心权利义务是什么？出租方提供场地使用权，承租方给付金钱。可见，法律赋予了承租方占有租赁场地的权利，却没有赋予出租方占有承租方财物的权利，即使出租方对承租方财物形成了事实占有的状态，这种占有也不是合法占有，或者说不是有权占有。

那什么是“有权占有”呢？

《物权法》第241条是对“有权占有”的规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

根据这条规定的文义分析，我们可以得出这样的结论：

• 占有是基础合同关系的应有之意，即物的权属人有向对方交付物的明确的意思表示；

• 在上述前提下，对于物的处置以合同约定为先，以法律规定为补充，二者全无时，就不得处置。

其三，债权人合法占有的动产与双方债权债务的关系。

当合同双方均为企业时，即为商事留置，因为有《物权法》第231条的但书的存在，所以我们不必费心去考虑债权人留置的动产，是否与债权属于同一法律关系。

但当合同某一方不是企业时，债权人留置的动产，就应当与债权属于同一法律关系。在租赁合同下，这一要件又显得不够明朗了。

如前所述，出租方占有承租方的财物并不是租赁合同中双方法律关系的必然内容，也就是说，动产的占有与债权不属于同一法律关系。这样讲似乎有些晦涩，那就把保管合同、运输合同和加工承揽合同拿来对比一下，这些合同下，具有金钱债权的一方对另一方财产的占有是不是就是双方核心法律关系的应有之意？

<小结>

由此可见，出租人若想确保对承租人财物的留置合法有效，必须先要解决“合法占有”（即“有权占有”）的问题，在非商事留置的情况下，还要解决“同一法律关系”的问题。

【解决方案】

前文提及，《物权法》第241条对“有权占有”的规定，在一定程度上，是突破了物权法定的原则的，即只要符合“基于合同关系等产生的占有”的前提，对于物的处置就可以以合同约定为先。

基于上述分析，就实现出租人留置承租人财物的有效性问题，笔者提供以下解决方案供参考：

首先，直接点明以解决“合法占有”问题。

在租赁合同中，设定“附条件的交付占有”，将承租人转移财物占有的意思表示白纸黑字地写出来。即，约定：如承租人到期未支付租金，则出租人有权占有、扣押其在租赁场所内的财物。

不要小看这“占有、扣押”四个字。如前所述，租赁合同下，合同关系的核心本意是没有出租人对承租人物的占有权的，但加上这四个字，就在租赁合同下设定了一个附条件的法律行为，条件是“承租人未履行到期债务”，法律效果是“承租人交付财物，出租人合法占有”，“合法占有”即成了租赁合同权利义务的重要组成部分之一。

其次，引申解释以解决“同一法律关系”问题。

上述约定，还可以进一步引申解释，以实现将不同法律关系向同一法律关系的转化。即租赁合同下，承租人原本的义务是支付租金，即金钱的交付，当其未履行到期的金钱给付义务时，其愿意以物的交付替代金钱的支付，此时，承租人对物的占有就成为了租赁法律关系的一个组成部分，即出租人留置的动产，与债权已经属于同一法律关系。

当然，法律是一种文字的游戏，对于文字的理解与应用，常常是仁者见仁智者见智。笔者上述方案，并不一定能够得到司法裁判者的认同，甚至不能得到读者的认同。司法实践中，各级各地法院对何为“合法占有”，何为“同一法律关系”也是意见不一，各表一辞。

以下案例，读者可以翻来研读，虽然不尽是租赁合同下的留置权问题，但至少可以从中对裁判者关于留置权的思辨逻辑窥探一二：最高院（2011）民申字第622号案件、浙江高院（2016）浙民申3320号案件、上海一中院（2016）沪01民终8201号案件以及无锡中院（2014）锡民终字第1724号案件（最高法公报案例）。

【实操建议】

综上，法律规定留有可能，司法审判又莫衷一是，对于出租人而言，只能尽人事听天命，把握以下几点一定是必要的：

• 在租赁合同对留置权没有任何约定的情况下，出租方留置承租人财物，很难得到法院支持。
  

• 如要约定，应将交付占有之意明确表达，具体表述如前文所述。

• 如承租人非企业，则应加强商务操作上的保障措施，毕竟与在法律上证明“同一法律关系”相比，商务措施更具实效，例如：租前提高租赁保证金；租中加强跟踪，一旦逾期，则增加催收频率，适时要求承租人补强担保措施等。

（说明：以上问题的讨论仅为剖析租赁合同下的留置权问题，不考虑出租人采取其他保全措施维权的问题）