合肥律师网讯：

前　言

　　房地产是重要的民生资源，与人民群众的日常生活息息相关。房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的健康发展，既是经济社会领域的问题，也是法律司法领域的问题。房地产审判作为人民法院民商事审判工作的重要领域，案件审理的质量、效果，关乎群众切身利益，关乎房地产市场规范有序发展，关乎社会和谐稳定，关乎党和政府工作大局。依法妥善审理好房地产案件，是人民法院坚持围绕中心服务大局、强化司法为民公正司法的重要体现，考验和检验着人民法院的宗旨理念和责任担当。安徽法院高度重视房地产案件的审判，为适应房地产审判专业化需要，早在2006年，省高院就设立专司房地产审判的民事审判第四庭，成为全国第一家省级层面设立的房地产审判专业庭。随后，合肥、芜湖等地也纷纷设立专司房地产审判业务庭，专业庭的成立和专业团队的组建，有力促进和推动全省法院房地产审判质效的提升。

　　《安徽法院房地产审判状况及典型案例（2015-2017年度）》对全省法院三年来房地产案件及审判工作进行全面盘点和展示，总结房地产案件特点，剖析纠纷产生的法律和社会成因，探究规范房地产市场发展的意见和建议，促进社会各界了解、关心和支持我省房地产审判，服务党委政府中心工作。

　　一、房地产案件基本情况及主要特点

　　2015-2017年度，安徽三级法院共受理各类房地产一、二审案件129035件(不含旧存案件），审结127087件，诉讼标的总金额约850亿元。审结案件中，调解、撤诉80697件，占比64%；改判1388件，占比1%；发回715件，占比0.6%。（详见图表一）

　　2015-2017年度全省房地产案件收结案数及裁判情况

（图表一）

　　（一）案件数量逐年上升。2015至2017年，安徽三级法院受理房地产案件数逐年上升。2015至2017年安徽三级法院新收一、二审案件之和分别为34647件、43128件、51260件，年平均增幅约为20%。受房地产市场宏观调控政策影响，2015至2016年房屋买卖合同纠纷案件增幅较大，2015年新收一审案件数为6632件，2016年新收一审案件数为9183件，一审案件同比上涨近40%，同期合肥市法院此类纠纷案件数量增长近一倍。（详见图表二）

　　2015-2017年度全省及合肥法院受理一审房屋买卖合同纠纷案件情况

　　

(图表二)

　　（二）诉讼标的额逐年递增。从诉讼标的额看，2015至2017年房地产案件诉讼标的总额分别为224.86亿元、293.51亿元、328.71亿元，呈逐年递增趋势。其中，建设工程施工合同纠纷案件2015至2017年诉讼标的金额约占此时间段房地产类纠纷案件诉讼标的总额的74%、74%、76%。建设工程施工合同纠纷案件的诉讼标的额占房地产案件诉讼标的额比重较高，是房地产类纠纷案件审判的重头戏。

　　（三）案件数区域分布差异明显。从收案区域分布情况看，全省各地法院受理的房地产案件数量多寡不均、差异较大。从2015至2017年房地产类纠纷案件统计数据看，房地产类纠纷案件主要集中在合肥与芜湖两地，两地法院2015至2017年共受理一、二审房地产案件49775件，占全省法院此类案件近39%。阜阳、淮南、滁州、马鞍山等地次之，池州、亳州、蚌埠等地最少。（详见图表三）

　　2015-2017年度全省审房地产案件区域分布情况

　　

（图表三）

　　（四）不同类型案件的调撤率、服判息诉率差别较大。在2015至2017年全省法院审结的各类房地产案件中，一审结案数115284件，二审结案数11803件。其中，调解、撤诉结案的案件数为80697件，调撤率达64%，总体来看，房地产案件调撤率并不低。（详见图表四）但从案件类型来看，物业服务合同纠纷案件调撤率高达85%，而建设工程施工合同纠纷案件调撤率仅为40%。从上诉情况来看，物业服务合同纠纷案件上诉率为1%，而建设工程施工合同纠纷案件上诉率高达22%，宣城地区一段时间建设工程施工合同纠纷案件的上诉率更是高达44.6%，调撤率、服判息诉率在不同类型案件之间差异明显。

　　2015-2017全省房地产类案件一、二审收结案情况

　　

（图表四）

　　（五）建设工程施工合同纠纷案件审理难度大。房地产案件总体上呈主体多、利益大、分歧多、法律关系复杂等特点，不少案件还与政府行为和相关政策调整相关。特别是建设工程施工合同纠纷案件，借用资质、串标围标、层层转包及违法分包等违法违规现象多发频发，进入诉讼程序后，当事人往往对案件管辖权、施工主体认定、工程量及工程价款确定、工期延误及索赔、工程质量及保修金返还、工程价款优先受偿权等实体和程序问题产生争议，部分案件还涉及人数众多的农民工权益保护，矛盾纠纷化解难度大，如滁州中院近三年此类案件的调撤率为30%左右，远低于其他类型民商事案件，此类案件也因此成为民商事审判的热点和难点。省高院审理的房地产案件中，建设工程施工合同纠纷案件占比70%左右。

　　（六）案件群体性特征显著。房地产案件涉房涉地涉民生，诉讼标的金额较大，是群体性纠纷的高发区。其中，建设工程施工合同纠纷案件因涉及农民工工资支付，商品房买卖合同纠纷案件因开发商破产、“跑路”、不能按期交房等，极易引起农民工及购房户等群体的群访群诉。此外，售后返租包租等租赁合同纠纷案件，物业公司与业主之间的物业服务合同纠纷案件，也因涉及众多业主的利益，容易形成群访群诉。在建设工程施工合同纠纷案件中，因涉及作为弱势群体的农民工权益保护，社会敏感度高、关注度大，案件处理稍有不慎易演变成群体性事件。

　　（七）新情况、新问题增多，新类型案件不断涌现。在建设工程施工领域，PPP工程项目近年来虽然发展迅速，但截至目前，尚未有国家层面的立法对该领域进行规制，实践中对PPP协议的性质和效力、主体范围、权利义务等存在争议；在房屋买卖领域，随着“互联网+”的深入发展，“网上摇号”“网上众筹”等房屋买卖新形态时有出现；在房屋租赁领域，“短租平台”“众创空间”及“租售同权”引起的纠纷逐渐增多；在物业服务领域，随着业主维权意识的提高，小区部分区域的归属（如地下车位、人防车位、小区内的会所及幼儿园）及收益分配日益成为维权焦点。此外，涉房地产的执行异议之诉、第三人撤销之诉等新类型案件不断涌现，对房地产审判法官的专业素养和业务能力提出新的更高要求。

　　二、房地产审判的基本做法和主要经验

　　（一）强化执法办案，服务发展大局

　　近年来，全省法院认真学习习近平新时代中国特色社会主义新思想，认真贯彻落实党的十九大精神，围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”目标，坚持司法为民公正司法主线，认真履行审判职责，为我省房地产市场规范有序发展提供坚强有力的司法保障。

　　1.妥善处理重大敏感案件。建立重大敏感案件报告制度，对外部监督关注和主审法官认为重大或敏感案件，进行全程跟踪把控。如阜阳某娱乐公司与安徽某消防智能系统公司租赁合同纠纷一案，当事人矛盾尖锐，多位人大代表对本案表示严重关切。依法制判后，双方当事人对案件处理表示满意，三位人大代表联名写信称赞我院公正司法。

　　2.调解处理群体性案件。对因开发商违约引起的系列买卖合同纠纷群体性案件等，坚持“调解优先、调判结合”的工作思路，力求达到“调解一个、解决一片、普法一片”的效果。芜湖市鸠江区法院以这种思路一次调解处理某投资开发公司与购房户之间的100多起商品房买卖纠纷；在蚌埠中院协调和指导下，蚌埠某置业公司与162户业主之间因逾期办理产权登记引发的诉讼，基本以调解方式结案；宣城中院注意借助政府主管部门、当事人亲友等方面力量，促成绩溪某房地产开发公司与众购房户的商品房买卖合同纠纷、安徽某置业有限公司与众购房户的商品房预售合同纠纷等系列案和解。

　　3.类案化解效果明显。近年来，随着城市小区建设发展，因业主欠缴物业费引发的案件逐年增多，该类案件收结案数跃居房地产案件首位。全省法院认真研究此类案件特点，采取有效措施积极应对，类案处理取得良好的效果。如黄山市两级法院三年来共审结物业合同纠纷案件2809件，其中调解2153件，调撤率达76.65%；宣城市两级法院通过提供便民措施、简化救济程序、注重以案说法，物业纠纷类案件调撤率达75.66%，服判息诉率达98.75%；阜阳中院办理的32件某置业公司系列案件，全部调解撤诉。

　　4.注重打造精品案件。省高院鼓励、支持法官打造精品庭审、精品文书、精品案件，不断提升庭审驾驭能力、文书制作能力、纠纷化解能力。《杨旗与淮北同创融资担保集团有限公司、安徽施耐德电力科技有限公司等执行异议之诉案》等案例、文书在全国法院系统评比中获奖等。

　　（二）加强调研指导，统一裁判尺度

　　近年来，全省法院高度重视业务调研，紧紧围绕提升调研工作“准度”、挖掘调研课题“深度”、增强成果转化“力度”展开调研，提升调研实效；省高院、各中院注意采取各种方式，加大对下级法院指导力度，统一裁判尺度，有效避免“同案不同判”现象的发生。

　　1.围绕中心工作开展调研。近年来，全省房地产市场发展不均衡、供需不匹配的现象较为突出，为贯彻落实中央省委服务供给侧改革要求，全省法院加大对政策调控后新出现案件的调研力度。省高院出台《安徽省高级人民法院关于服务房地产供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对我省经济社会发展中出现的上述典型问题提出指导性处理意见，受到了最高人民法院的肯定，《最高人民法院简报》（信息专刊第21期）头条予以刊登。滁州中院根据房地产市场的变化，出台《滁州市中级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件中挂靠、转包、分包的认定与处理会议纪要》《滁州市中级人民法院关于审理物业服务合同类案件的纪要》，为辖区法院审理此类案件提供统一裁判尺度与参考标准，服务当地经济社会发展。

　　2.大力开展专项调研。一是开展建设工程施工合同审判要素调研。省高院针对建设工程施工合同纠纷案件审理中的难点问题，进行专题调研，完成《关于建设工程施工合同纠纷案件审判要素之工程造价的调研》《关于建设工程施工合同纠纷案件审判要素之质量、工期违约责任的调研》等系列调研报告，为法官审理此类案件提供参考。二是开展执行异议之诉案件调研。执行异议之诉是民事诉讼法修订后出现的新类型案件，虽然绝对数量不大，但增长速度较快。该案件与房地产类纠纷案件密切相关，各地法院对其审判特点和规律尚未形成统一认识，为此，省高院认真汇总问题，调研展开座谈，形成《关于执行异议之诉案件的调研报告》，为最高人民法院制定相关司法解释提供参考；着手编辑《执行异议之诉的理论与实践》一书，该书的出版，有助于法院深化对执行异议之诉案件的理解。三是依托研究会开展专项调研。安徽省法学会建筑与房地产法学研究会成立于2016年1月，依托省高院开展工作。截至目前，已完成多项调研课题，如《多元化矛盾纠纷调查调处房地产领域纠纷》、《小区公共道路的法律地位及权利归属》专题报告，为党委政府决策提供参考。

　　3.聚焦热点问题开展调研。购房政策的变化给房屋买卖双方的交易条件和交易意愿带来较大影响，在一定程度上诱发纠纷的产生。为此，省高院高度重视，走访此类案件数波动较大的合肥市两级法院，听取住建、房产、税务等政府相关部门意见，通过研判分析，形成《合肥市房地产案件审理情况报告》，供领导决策参考。各地法院也结合热点问题开展调研，如芜湖中院发布《关于防范房地产市场风险问题的调研报告——以芜湖地区为样本》，有效地指导了当地同类案件的审理。

　　4.着力提升指导效果。省高院充分利用书面请示、巡回授课、案件评查、调研指导等形式和全省房地产专业法官片区会议、全省房地产审判微信群及与法官学院联合举办全省法院房地产审判业务培训班等多种方式，对下级法院案件审理进行指导。各中院也结合实际开展对基层法院的业务指导，2016年下半年，宣城中院针对广德法院在商品房买卖合同纠纷系列案件中出现的“同案不同判”、裁判结果失当等问题，带案到广德法院专题座谈，展开深入研讨并形成共识；2017年8月，芜湖中院召开全市法院房地产审判工作座谈会，对全市法院上半年发改案件情况进行通报，对案件发改进行原因分析并提供相应的裁判思路。

　　（三）延伸审判职能，彰显责任担当

　　全省法院以审判工作为依托，不断丰富司法服务途径，着力加大司法公开力度，积极回应社会司法需求，展现了服务全省房地产市场的新作为。

　　1.提出司法建议，规范主体行为。对在房地产案件审理中发现的热点问题，全省法院认真进行风险研判，及时向地方政府及相关职能部门提出有针对性的司法建议，促进房地产市场规范有序发展。如省高院在审理一起建设工程施工合同纠纷案件中，发现工程施工、监管过程极不规范，就通过司法建议形式建议当地主管部门履行监管职责、排除安全隐患；宣城中院针对广德县房管局提供的商品房预售合同示范文本中部分格式条款存在文字歧义问题，向该局发出司法建议，建议其改进合同文本。

　　2.加强沟通交流，助力业界共识。一是积极搭建交流平台。省高院策划编撰《房地产法律研究与司法实务》丛书系列，该书旨在为房地产法官、律师、法务人员以及社会各界搭建交流平台，丛书对房地产市场及政策进行研读，对审判中发现的重点难点问题进行研判，可读性、实用性强，现已出版第一辑；合肥中院编辑《典型案例——观点》，建立法官助理团队理论学习、观点交流、案例研讨平台。二是加强与相关单位沟通联系。马鞍山中院与市住建委联合印发《物业纠纷诉调对接机制座谈会会议纪要》，完善纠纷化解机制；宣城中院就建设工程、商品房买卖合同等案件审理中发现的各类问题，与住建委、房管局、开发区等多家单位进行沟通交流并提出建议；针对涉银行抵押不动产案件增多情形，合肥中院与市金融办联合召开座谈会，共同研讨应对之策。

　　3.深化司法公开，打造阳光司法。全省法院充分利用新媒体资源和优势，做好“互联网+”时代的司法公开及宣传工作。合肥中院针对因房价上涨导致违约案件呈现爆发式增长现象，发布《合肥地区存量房买卖白皮书》，引起安徽日报、安徽法制报等媒体关注并刊登转载；阜阳中院选派房地产审判法官长期出镜主持市电视台《法庭内外》栏目，为普法教育积极贡献力量。全省法院严格落实《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》，对符合上网条件的裁判文书，做到“应上尽上”。全省法院还通过邀请人大代表、政协委员旁听庭审等方式主动接受监督。

　　三、房地产审判中折射的相关问题及成因分析

　　纠纷产生的原因多种多样，既有来自国家和地方层面的政策调控因素，也与政府部门对建筑房地产市场的监管不到位、行为不规范有关，还与作为市场主体的地方政府部门、开发商、建筑施工企业、购房者、租客及中介机构等的法制意识不强以及法律法规不健全等因素有关。

　　（一）政策调整影响市场预期

　　三年来，全省房地产市场经历了从三四线城市的去库存到二三线城市的限购限贷的政策调控，政策调控直接影响房地产市场主体的交易意愿，进而影响部分房地产案件数量波动。如金融政策趋紧，开发商和建筑施工企业融资渠道受限、融资成本增加，开发商一旦无力支付工程款，建筑施工企业一旦无力支付建材款和工人工资，都会引发建设工程施工合同纠纷及相关案件。在房屋买卖市场，去库存期间，因税收、金融信贷、户籍限制的取消等各种利好因素的叠加，致使住房潜在性、投资性、投机性需求得以提前释放，购房人买房意愿增强，供需矛盾突出，卖方违约频现；在限购限贷期间，因金融信贷政策收紧、户籍限制、首付款提高以及房价上涨预期中断等多种利空因素的叠加，有效抑制了投资、投机性需求，市场重新陷入观望状态。购房人买房意愿减弱，买方违约不断。此外，买卖合同纠纷增加还带来居间合同纠纷增多。

　　（二）政府部门行为不规范诱发纠纷

　　一是违法违规出让土地。三年来，全省法院新收一审建设用地使用权出让合同纠纷案件共计250件，多因政府部门违法违规进行毛地出让引起，甚至还有政府部门将登记在他人名下的国有土地使用权再行转让从而引发纠纷。二是对建筑市场存在监管不严、查处缺位问题。在建设工程施工合同纠纷案件审理中，我们发现，虚假招标及围标串标等现象，除与市场主体规则意识淡薄有关，还与招投标管理机构的监管不严、监管缺位有关；此外，相关行政主管部门在对非法分包、转包等行为引发的农民工工资给付、工程款支付等问题进行协调时，却很少对违法分包、转包等违法行为进行处理。三是政府部门作为建设方未能依法及时审计并支付工程款，建筑施工企业和实际施工人工程款、农民工工资等的合法权益得不到及时保障，从而引发连锁反应。

　　（三）房地产开发相关环节存在诸多不规范行为

　　一是招投标中违法行为较为普遍。从全省法院三年来审理的建设工程施工合同纠纷来看，招投标领域违法违规现象较为普遍，招标人通过少建多报、化整为零、“借壳上市”的形式规避招标，招标人与投标人在招投标前就投标价格、投标方案乃至工程价款等实质性内容进行谈判等等，违背了招投标制度设立初衷。二是挂靠、借用资质、层层转包、非法分包等违法行为屡禁不绝。从近年来审理的建设工程施工合同纠纷案件来看，纠纷多因挂靠、借用资质、层层转包及违法分包引起。宣城法院在近三年审理此类案件时发现，实际施工人参与诉讼的案件数为588件，占比超过该类案件的半数，实际施工人既是建筑市场无序发展的产物，也导致建筑工程质量得不到保障，造成群众生命财产安全隐患。

　　（四）部分市场主体法律意识淡薄

　　近年来，因不少地方房屋价格上涨较快，一些开发商为获取更大利益，捂盘惜售、捆绑销售，以及利用市场信息不对称与中介机构联手炒卖房号、哄抬房价；在二手房买卖市场，因房价上涨幅度远超违约成本，出卖人为获取更大利益，一房二卖甚至多卖、变相抬价等违约行为增多；部分中介机构存在发布虚假售房租房房源信息，与开发商、广告经营者、网络媒体等联手哄抬房价及租金，利用格式条款排除对方法定权利，规避己方法定义务等违法违规行为。值得注意的是，物业纠纷案件的多发易发，除与物业公司不按约定提供服务、业主支付物业费迟延等因素有关，还与业主维权意识的增强有关。

　　（五）法律规范滞后引发预期指引不明

　　当前我国房地产法律法规体系已基本建成，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等是人民法院审理房地产纠纷案件的基本法律依据，对妥善化解纠纷起到了重要作用。但这些规范出台时间较早，已不能完全涵盖房地产审判实践中的新情况、新问题，尤其是滞后于宏观调控下房地产业发展的新形势，导致审判中裁判尺度不一和同案不同判现象的发生，也使房地产市场主体对交易行为合法合理性的预期和评价失去了准星。

　　此外，房地产审判中存在的一些困难，制约和影响审判质效的提高。如房地产审判的专业性还有待增强；人员编制不足，案多人少矛盾突出；专业人才流失影响团队专业性等。

　　四、房地产审判的工作思路和打算

　　房地产市场变化对法院案件受理数量、案件类型、裁判尺度、司法政策有着直接影响，要根据房地产市场的变化，及时调整审理思路。

　　（一）积极主动作为，保障政策落实

　　房地产案件不仅法律关系复杂，政策性也很强。在房地产案件的审理过程中，人民法院不仅要严格执行法律、行政法规和司法解释，也要充分掌握中央及地方房地产政策的出台背景和具体规定，以政策精神为指引，依法妥善处理因限购限贷以及因规避政策引发的借名买房、以房抵债、阴阳合同等纠纷，将政策精神与法律要求融会贯通并切实贯彻到房地产审判中。要密切关注国家政策的变化，根据房地产市场的新情况和新问题，做好分析研判工作，省高院适时出台符合政策精神与法律规定的相关指导性意见，指导全省法院依法妥善处理各类房地产纠纷。对实务界普遍关注的鉴定和拖延诉讼等问题，也采取了适当措施予以规制。此外，全省法院要主动加强与相关行政主管部门及相关行业协会等的沟通交流，实时了解房地产业发展新动态，及时掌握房地产领域可能发生的突出问题，适时调整房地产裁判的指导思路。

　　（二）把握审理原则，妥善审理案件

　　一是保障民生和促进发展并重。在案件审理中既要注重维护个体购房户、小业主等弱势群体的合法权益，保护群众的基本居住权，也要注意维护房地产开发企业、建筑施工企业等的合法权益，促进企业发展，进而推动房地产市场健康有序发展。二是促进交易与规范行为并重。要严格依据法律、行政法规确认合同效力，不轻易否定合同效力，维护交易安全。准确处理合同无效后的责任划分，对人工、材料等已经物化的建设工程施工合同纠纷类案件，要根据工程竣工验收、工人工资支付等情况妥善作出处理。三是坚持依法依规与诚实信用原则相结合。严格规制一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违法和违背诚实信用原则的行为，防止当事人从违法违约行为中获益，强化当事人的诚信守约意识。

　　（三）加大调解力度，纠纷多元化解

　　一是加大对房地产类案件调解力度。积极引导当事人诉前调解，加强与人民调解、行政调解的程序对接，努力将矛盾纠纷化解在诉前；对于已经进入诉讼程序的房地产案件，要根据案件类型特点、当事人心理变化等情况，适时进行调解；对于涉案人数较多、可能引发群体性事件的案件等，要着重调解、努力促成和解。二是构建纠纷多元化解机制。针对房地产纠纷涉及人数众多、影响面广的特点，要加强与国土、规划、住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系，共同排查房地产矛盾纠纷，打造多层次、全方位的房地产纠纷联动化解机制，落实稳控措施，维护大局稳定。三是推动政府主管部门发挥职能作用。将在房地产审判中发现的一些突出问题，通过走访座谈、司法建议等方式，建议政府主管部门从行业准入、资质等级、工程质量、规范管理等薄弱环节入手，加大准入及监管力度，推动建筑房地产市场规范有序发展。此外，要发挥居委会、业委会等的桥梁纽带作用，及时介入房屋买卖、租赁、物业等的纠纷的化解，防范类似纠纷的发生。

　　（四）加强沟通指导，统一裁判尺度

　　省高院、各中院要加强对下级法院的业务指导，注重对发回、改判案件的总结，及时沟通发改案件审理思路，防止同类型案件被再次发回或改判。针对房地产审判工作中出现的疑难复杂问题和新类型案件，进行要素式梳理，及时展开跟踪调研，认真研究应对之策，把符合审判规律、具有指导意义的审判经验转化为理论成果，更好地服务于审判实践。搭建沟通交流平台，继续做好《房地产法律研究与司法实务》丛书的后续编辑工作，适时发布房地产典型案例等，通过充分的沟通交流和业务指导，统一全省法院房地产案件裁判尺度，维护司法权威。

　　（五）加强学习培训，提升队伍能力

　　加强对入额法官、法官助理的政治素质培训，牢固树立审判工作服务党委政府中心工作、服务经济社会发展的大局意识和服务意识。充分发挥“法官工作室”作用，引导年轻干警向资深法官学习丰富的司法经验和深邃的司法智慧，培养他们对房地产审判的深厚感情。重视干警教育培训，积极选派人员参加最高法院组织的培训和认真组织全省法院房地产审判业务培训，丰富知识储备，夯实业务基础。通过集体学习、专题研讨会等形式，组织干警学习研讨新出台法律法规、部门规章及司法解释，对出台时间较早且难以适应形势发展的法律法规和司法解释，既要结合法理及法律精神予以准确适用，也要根据需要向立法机关和最高法院提出意见和建议，在推动规则完善的同时，进一步提高广大干警的业务水平。

　　

　　

　　结语

　　成绩属于过去，未来更需努力。

　　2018年，国家对房地产市场的调控将进入更为重要的时期。面对新形势、新任务、新挑战，我们将扭住“房子是用来住的，不是用来炒的”这一战略定位，紧紧围绕中央和省委工作大局，确保中央关于房地产战略部署的贯彻落实，始终坚持以执法办案为第一要务，进一步加大对房地产市场的司法规制力度，充分发挥司法定分止争、保护房地产权的主导作用；进一步完善房地产审判工作机制，不断提高对权利主体的保护能力和水平；进一步强化房地产审判监督指导，大力加强房地产法官队伍建设，为现代化五大发展美好安徽建设提供更加有力的司法保障。

　　

安徽法院房地产审判典型案例

　　案例1

　　安徽梅龙建设集团有限公司诉池州市百思特置业有限公司建设工程施工合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2012年9月7日，安徽梅龙建设集团有限公司（以下简称梅龙公司）与池州市百思特置业有限公司（以下简称百思特公司）签订《池州百思特烟草局地块项目工程框架协议书》，双方就该地块的开发承建达成了框架性的协议。2013年9月18日，梅龙公司与百思特公司签订《建设工程施工合同》（以下简称合同），约定梅龙公司承建百思特公司开发的池州赛博数码广场工程，工程范围包括图纸范围内的所有内容，合同价为9474.8623万元。合同第二部分通用条款第12.4.4条约定，“除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人付款申请单以及相关资料后7日内完成审查并报送发包人。发包人在收到后7日内完成审批并签发支付证书。发包人逾期审查并且未提出异议的，视为已签发进度款支付证书。发包人和监理人对进度付款申请单有异议的，有权要求承包人修正和提供补充资料，承包人应提交修正后的进度付款申请单。监理人应当在收到承包人修正后的进度付款申请单及相关资料后7天内完成审查并报送发包人，发包人应在收到监理人报送的进度付款申请单及相关资料后7天内，向承包人签发无异议部分的进度款支付证书。存在异议的部分，按照双方约定的争议解决方法处理。”合同还对其他事项进行了约定。

　　2013年9月23日，双方签订《池州赛博数码广场工程建筑施工补充协议》（以下简称补充协议），对相关事项进行了补充约定。补充协议第一条约定工程范围及承包方式为“赛博广场工程土建主体结构总承包，装饰装修工程甲方可以另行发包，消防、水电项目由甲方另行发包”；第二条约定工程保证金为500万元，“框架协议签订时，乙方已付保证金500万元，工程完成至四层封顶时返还保证金400万元，工程主体结构验收合格后返还保证金100万元”；第三条工程款拨付方式“建筑造价暂按1000元/平方米进度支付，地下室按1500元/平方米进度支付，桩基及土方工程量至四层顶时按实结算，工程施工至四层封顶时付完成工程量的70%，桩基工程按审核价的70%；工程完工至十三层封顶时付完成工程量的70%，工程完工至主体结构验收时付完成工程量的70%，地下室按2000元/平方米付70%，封顶后到验收前的工程款按实报二至三期付（报后经审核定）70%，竣工验收后按暂估价付至90%，工程审计后付95%，保修期结束付清工程款。甲方如不能按合同拔付工程款，乙方继续施工，但延误时间按月利率2%计取利息；乙方继续施工至6层时，如甲方欠款数额在200万，乙方有权停工，所有损失甲方承担，同时欠款按月利率2%计息”。

　　2014年3月，案涉建设工程依法招标。2014年4月1日，梅龙公司中标。梅龙公司中标后，即安排人员进行施工。2014年10月9日，梅龙公司向百思特公司提出工程进度款支付申请，理由“2014年10月9日完成四层主体封顶砼浇筑工作，根据施工合同应支付工程进度款3839.9万元和退还保证金400万元共计4239.98万元。”百思特公司经审批回复“根据现场施工情况，在认真核算后，对现实工程量确认37860平米，桩基在审核中。可予支付工程款2500万元。”2015年6月30日，梅龙公司再次向百思特公司提出支付工程进度款申请，金额2006.23万元。监理公司经审核予以确认，并报请审批。百思特公司2015年7月18日签收，并表示审核后回复。2015年10月5日，梅龙公司第三次向百思特公司提出支付工程款申请，梅龙公司认为第三次付款节点加此前欠付的工程款及保证金，百思特公司一共应支付3318.81万元。监理公司审核认为主体结构已经完工，按合同约定应支付工程款1390.1万元。百思特公司于2015年10月17日签收该申请，并表示“乙方按合同条款报审，保温价确定后调整”。2015年10月9日，百思特公司向梅龙公司发出工程联系单，认为南侧裙楼已经具备施工条件，但至今未动工，影响其正常的房屋销售。2015年7月30日，百思特公司发出工程联系函，通知梅龙公司按该函确定的程序申报工程款申请，未按该程序申报的其不予认可。

　　2016年2月4日，在池州市信访办的协调下，双方当事人达成一致协议，约定如下主要内容：1、截止2016年2月4日根据合同甲方（百思特公司）欠付工程进度款3199.3万元，其中工资款1076万元，甲方现付407万元，余款2792.3万元；2、甲方以现有公寓楼（未售部分）以2000元/平方米抵押给予乙方（梅龙公司），春节上班后一星期内双方确认抵押部分户型；3、抵押期间乙方于2016年5月30内支付600万农民工工资，2016年7月31日内支付工程款2192.3万元。若甲方不能支付600万元,则2016年6月1日开始一星期内办理完600万元抵房款的相关购房、过户手续。2016年8月1日开始一星期内办理2192.3万元工程款相关购房、过户手续；4、若甲方在2016年5月30日、2016年7月31日二个节点内将所欠工程款支付到位，本协议作废，抵押房屋由甲方收回；5、在此期间所欠工程款利息根据施工合同约定计息。

　　案件审理过程中，经法院组织双方对账，百思特公司认为其已经支付工程款现金41459433元，以房抵款8159797元，并认为梅龙公司缴纳的500万保证金未到退还条件。梅龙公司认为其收到工程款现金37018000元，退还保证金400万，已经备案的819、1012、1103、1112号房产共抵款1106766元。

　　另查明，梅龙公司原名安徽省池州梅龙建筑（集团）有限公司，2015年9月2日变更为安徽梅龙建设集团有限公司，建筑企业资质系房屋建筑工程施工总承包壹级。百思特公司成立于2009年4月16日，注册资本2962万元，股东为苗雪峰、王厚才。案涉主体结构工程于2016年9月13日验收。

　　【裁判结果】

　　安徽省池州市中级人民法院于2017年3月24日作出（2016）皖17民初91号民事判决，判决内容：一、百思特公司于判决生效之日起十日内支付梅龙公司工程款24971234元及利息11652582.54元；二、百思特公司于判决生效之日起十日内退还梅龙公司保证金100万元及逾期利息81500元；三、梅龙公司在百思特公司欠付工程款24971234元范围内对池州赛博数码广场未销售的商品房折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回梅龙公司其他诉讼请求。

　　【典型意义】

　　非国有资金投资的建设工程项目，建设单位未经招投标，自主决定将建设工程发包给具有资质的施工单位，即使该建设工程属于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》规定的强制性招标工程范围内，也不能因此认定建设单位违反法律规定，签订的合同无效。同样的情况下，建设单位与施工单位在招投标程序之前一系列签订合同的行为，只要并未损害国家、社会的公共利益和第三人的合法权益，也不能因此认定系串通投标的行为。本案中，百思特公司登记信息显示其是由自然人苗雪峰、王厚才出资设立，从投资主体构成说明案涉工程系非国有资金投资项目，建设单位有权自主决定招标发包，有权将建设项目发包给具有相应资质的施工单位。梅龙公司是具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质的施工单位，具备承建案涉工程的资质条件。双方在招标前一系列签订合同及协议的行为，是要约承诺的过程，系双方真实意思表示，并未损害国家、社会的公共利益和第三人的合法权益，无法定意义上的串标行为。合同无效原则设立的初衷是在于制裁不法行为人，维护社会的公序良俗。案涉合同系双方当事人自愿签订，百思特公司自主完成招标程序。在合同履行过程中，百思特公司从未主张过合同无效，并已经取得案涉工程的商品房预售许可证，能够获取相关经济利益。现梅龙公司通过诉讼向其主张工程款，百斯特公司却以自己的行为违法为由，主张合同无效，违背诚实信用原则，故对其此节辩解，不予支持。根据《合同法》司法解释（一）第三条明确的法律、行政法规的溯及力在涉及合同效力问题时应坚持有效优先的原则，案涉《建设工程施工合同》、《池州赛博数码广场工程建筑施工补充协议》应认定为有效。另，以物抵债系债务清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务所做安排，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。但因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质应为新债清偿。即债务清偿期届满后，债权人与债务人达成的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付义务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，而非原有的金钱给付义务消灭。本案中，双方并未约定因此消灭相应金额的工程款债务，故应属新债清偿协议。而抵债房屋既未交付梅龙公司实际占有使用，亦未办理所有权转移登记，百思特公司的清偿行为并未成立，旧债并未消灭。

　　案例2

　　王业付与南通海洲建设集团有限公司、南通海洲建设集团有限公司六安分公司建设工程施工合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2012年9月17日张桂荣使用私刻的南通海洲建设集团有限公司六安分公司（以下简称海洲六安分公司）合同专用章，虚构其承建六安市发能房地产有限公司（以下简称发能公司）海心沙项目部2期1、2、7号建筑工程的事实，以分包为由，与王业付签订了一份《建筑工程施工合同》。合同约定：海洲六安分公司收取王业付200万元保证金，如果不能按开发商指令开工，王业付有权终止合同，海洲六安分公司无条件退还全部保证金，并承担3%的利息；王业付200万元汇入海洲六安分公司账户或海洲六安分公司指定的发能公司账户后合同生效。合同签订当日，王业付向海洲六安分公司账户汇入200万元保证金，张桂荣出具盖有海洲六安分公司财务专用章的收据一张。2012年9月18日该款从海洲六安分公司的对公账户转入孙小慧的个人账户，后张桂荣取出使用。后王业付催要未果遂起诉至人民法院。其间，安徽省六安市裕安区人民法院作出（2014）六裕刑初字第00173号刑事判决：张桂荣犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年并处罚金10万元；违法所得200万元，予以追缴。2012年9月17日，张桂荣时任海洲六安分公司负责人。

　　【裁判结果】

　　安徽省六安市裕安区人民法院于2016年1月7日作出（2015）六裕民二初字第01003号民事判决：南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）、海洲六安分公司于判决生效之日起十日内支付王业付保证金100万元。安徽省六安市中级人民法院于2016年6月2日以同样的事实作出(2016)皖15民终661号民事判决，撤销一审民事判决，改判：王业付被张桂荣诈骗的200万元经追缴无法返还的部分，由海洲公司承担赔偿责任。

　　【典型意义】

　　本案中，张桂荣以海洲六安分公司的名义与王业付签订《建筑工程施工合同》，并约定“六安分公司收取王业付200万元保证金，如果不能按开发商指令开工，王业付有权终止合同，六安分公司无条件退还全部保证金，并承担3%的利息”，王业付按约将200万保证金汇入海洲六安分公司账户后，该笔钱款被张桂荣通过公司审批流程取走，王业付因此遭受损失。虽张桂荣系使用私刻的海洲六安分公司合同专用章与王业付签订合同，但其作为海洲六安分公司负责人与王业付签订合同，且由海洲六安分公司账户收取王业付200万元保证金，作为合同的签订方，王业付已尽到必要的注意义务。而海洲公司及海洲六安分公司对分公司的负责人张桂荣监管不力，对海洲六安分公司的账户管理亦存在瑕疵，致使张桂荣有可乘之机骗取王业付保证金。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、第五条第二款规定:“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”“行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。”本案海洲公司及海洲六安分公司的过错行为与王业付的经济损失有直接关系，故海洲公司及海洲六安分公司对王业付所受的损失应承担全部赔偿责任。鉴于海洲六安分公司系海洲公司设立，不具备独立的法人资格，其所承担的民事责任均应由海洲公司承担，故上述责任的承担主体为海洲公司。关于王业付损失的数额范围，因（2014）六裕刑初字第00713号刑事判决书已判决对张桂荣的“违法所得200万元，予以追缴”，故本案王业付所受损失的范围应界定为“王业付被张桂荣诈骗的200万元经追缴无法返还的部分”，即海洲公司对上述损失承担赔偿责任。

　　案例3

　　江苏江中集团有限公司与江苏地基工程有限公司安徽地基分公司、江苏江中集团安徽建设工程有限公司建设工程

　　施工合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2012年8月29日，芜湖长江大桥综合经济开发区建设发展有限公司作为发包人和承包人江苏江中集团有限公司（以下简称江中集团）、江苏江中集团安徽建设工程有限公司（以下简称江中集团安徽公司）签订建设工程施工合同，由江中集团、江中集团安徽公司承建白象绿洲安置房（含廉租房）二标段工程，工程地点：芜湖长江大桥开发区高安街道白象村，工程内容：包含31幢住宅楼、2幢地下车库（含人防地下车库）、配套幼儿园1幢。朱光盛作为江中集团、江中集团安徽公司的委托代理人在该合同上签名。涉案工程是由江中集团中标，江中集团参与管理，江中集团安徽公司实际施工。2012年7月16日，江中集团安徽公司和江苏地基工程有限公司安徽地基分公司（以下简称江苏地基公司安徽分公司）签订桩基工程施工合同，将白象绿洲二期安置房（含廉租房）二标段桩基工程分包给江苏地基公司安徽分公司施工，朱光盛作为江中集团安徽公司的委托代理人在该合同上签名，严亮生作为江苏地基公司安徽分公司的委托代理人在合同上签名。合同约定：江苏地基公司安徽分公司以包工、包料、包工作、包质量、包安全、文明施工及固定综合单价包干的方式承包本工程；工程款支付：桩基施工按月度款70%，待桩基验收合格后付至80%，结构封顶付至95%，余款两个月结清；合同价款：本合同为固定综合单价，综合单价闭口包干，按实际设计桩长计算工程量（计算方法：按设计桩顶标高至桩底标高长度计算，桩尖长度不得计入），暂定总价约为2000万元，除由江中集团安徽公司供应桩尖费用（不包括安放）、桩检测费不含在此报价中，此单价决算不予调整，工程量设计变更的可按产增减，单价执行合同内约定单价；信用保证金：江苏地基公司安徽分公司在合同签订前三天必须向江中集团安徽公司提供合同价的10%作为施工诚信保证金，此保证金必须在全部桩基验收合格后一个月内返还给江苏地基公司安徽分公司（无息）。江苏地基公司安徽分公司签订合同后组织施工，涉案桩基工程于2013年12月5日全部验收合格，主体结构于2014年9月20日封顶。江中集团安徽公司实际支付江苏地基公司安徽分公司工程款11276050元（不要求江苏地基公司安徽分公司提供发票价款），工程所用桩尖由江苏地基公司安徽分公司自购，未达到设计桩顶标高的接桩施工是由江苏地基公司安徽分公司完成。在本案审理过程中，江苏地基公司安徽分公司申请对涉案桩基工程造价进行评估，法院依法委托芜湖中天工程咨询有限公司对涉案桩基工程造价评估，该公司鉴定意见为白象绿洲安置房二标段桩基工程工程造价为13710897.5元。

　　【裁判结果】

　　安徽省芜湖市三山区人民法院于2016年9月9日作出（2015）三民一初字第00556号民事判决，判决：一、江中集团、江中集团安徽公司于判决生效后十日内给付江苏地基公司安徽分公司工程款人民币2434847.5元，并以该款为基数从2014年11月21日起至判决确定给付之日止按年利率6%标准支付利息。二、江中集团、江中集团安徽公司于判决生效后十日内给付江苏地基公司安徽分公司鉴定费5887元。三、驳回江苏地基公司安徽分公司的其他诉讼请求。安徽省芜湖市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）皖02民终2459号民事判决，维持原判。

　　【典型意义】

　　母子公司行为以及责任混同是审判实践中的一个难点问题。外地建筑企业在芜湖中标工程后，根据芜湖市政府的相关规定设立与其经营范围一致的子公司，由子公司具体实施中标工程。当发生建设工程合同纠纷时，确定民事责任主体的主要依据应为外地建设企业与其子公司是否存在民事行为的混同。对此，应根据双方当事人提交的证据材料，结合相关法律规定理清法律关系，合理确定案件的民事责任主体。本案中，江中集团在中标案涉工程后，根据芜湖市政府的监管要求，设立了江中集团安徽公司负责案涉工程的具体施工。江中集团与江中集团安徽公司之间既非转、分包关系，也非内部承包关系，两公司在案涉工程项目中的民事行为构成混同，两公司就一方或双方在案涉工程中实施的民事行为应共同承担民事责任；其次，当事人在一审中提交的工程款支付凭证能够证明江中集团曾直接支付工程款给江苏地基公司安徽分公司，上述付款行为也表明江中集团与江中集团安徽公司在案涉工程具体实施中对外民事行为混同。本案中应由江中集团与江中集团安徽公司共同承担给付工程款责任。

　　

　　案例4

　　重庆市龙筑宏发窑炉有限公司诉淮南市八公山镇钱湖社区村民委员会建设工程施工合同案

　　【基本案情】

　　2010年8月，淮南市八公山镇钱湖村民委员会（以下简称钱湖村委会）与重庆市大足县龙筑宏发窑炉有限公司（现更名为重庆市龙筑宏发窑炉有限公司，以下简称宏发窑炉公司）签订《工程承包合同》。合同第一部分“工程项目名称及项目地点”约定：1、项目名称为两条焙烧微弧拱形隧道窑、两条干燥窑、一次码烧制砖生产线的设备及安装、调试工程及辅助工程；2、项目地点位于八公山镇钱湖村菜地；3、工程项目建设方式为交钥匙工程…。合同第二部分“设计可行性报告、施工资质要求等”约定：1、设计、可行性分析报告，宏发窑炉公司必须与具备甲级资质的单位签订合同，做此项目设计及可行性分析报告；2、施工单位必须具备二级以上的建材窑炉建设资质；3、所有设计资料、图纸、说明、注意事项、可行性分析报告、施工方案变更等，须经钱湖村委会同意，并由指定人签字方可有效…。合同第三部分“规划和设计要求”约定：1、宏发窑炉公司设计前必须做好此项目的工艺布局、设备选型、厂房、窑炉及辅助设施供电、排水、原料、成品堆放等前期书面规划及图表，经钱湖村委会同意后，根据地质勘测资料方可设计……合同第四部分“施工承包方式、工程量、核算依据及相应价格”约定：1、本工程由宏发窑炉公司设计、主体工程及厂棚包工包料总承包，承包部分为生产车间和厂棚（此项包括基础处理）、机电维修车间、电控、中控及控制柜房等；2、承包工程范围及价格，（2）价格，总承包价为壹仟贰佰万元整（￥1200万元），包括全厂设计费和可行性分析报告费用;3、厂棚部分（此项包括基础处理），（1）工程量内容包括基础、天窗、侧窗、门、顶棚、钢构、内外隔墙和隔板的采购和安装，（2）价格，主厂房价格150元/㎡，共13536㎡，计2030400元；第五部分“付款方式、期限及票据、税收要求”约定：付款方式为合同签订后钱湖村委会付给宏发窑炉公司项目定金10万元，人员施工进场后付10%，其余根据施工进度付款，工程建设完工后付款到合同总金额的80%，宏发窑炉公司试产连续三个月达标达产后，验收合格，付款到合同总金额的95%，一年之内付清余款；厂棚按实际需要拨付资金；变更后的工程按淮南市安装定额及本协议综合取费规定进行决算；本工程验收合格后，双方应在一周内办理手续和工程价款结算手续；工程款支付一律通过对方的财务手续办理，钱湖村委会不得对宏发窑炉公司无财务手续的任何个人支付资金，否则宏发窑炉公司不予承认；付款方式采用转账方式；关于票据，钱湖村委会任何一笔付款，宏发窑炉公司必须开据收据由宏发窑炉公司指定人签字且加盖有施工单位项目部财务章，宏发窑炉公司所购所有建设物资，必须有发票且完整提供给钱湖村委会；关于税收，宏发窑炉公司承包部分，如主体工程和厂棚，税收由宏发窑炉公司承担，宏发窑炉公司可以用本项目所购建设物资的发票补充，不足部分，由宏发窑炉公司开据正式发票补齐，钱湖村委会另付给宏发窑炉公司4%的税收款，本合同未商定的建设项目，今后若由宏发窑炉公司施工，按上述规定核算（包括主体工程基础部分），由宏发窑炉公司提供正式发票，钱湖村委会另付给宏发窑炉公司建设项目4%的税收款。合同还约定了其他事项，双方在合同上签字盖章。该工程至今未全部完工，未办理竣工验收手续，也未投入使用，处于闲置状态。

　　钱湖建材公司成立于2010年8月26日，经营场所位于安徽省淮南市八公山区八公山镇钱湖村，注册资本14778405元，经营范围为煤矸石烧结砖生产及销售，煤矸石加工及销售，股东为淮南市八公山镇杨家地村民委员会、钱湖村委会以及其他个人股东，公司现处于在业状态。钱湖建材公司于2013年8月19日向宏发窑炉公司付款150000元，于2013年11月19日向宏发窑炉公司付款84093.42元。

　　2012年8月，重庆市大足县龙筑宏发窑炉有限公司更名为“重庆市龙筑宏发窑炉有限公司”。淮南市八公山镇钱湖村民委员会，现更名为“淮南市八公山镇钱湖社区村民委员会”。

　　2015年6月8日，钱湖村委会向淮南市八公山区人民法院提起诉讼，请求：1、宏发窑炉公司对其承建的焙烧微弧拱顶隧道窑、干燥窑、一次码烧制砖生产线工程出现的裂缝等质量问题进行维修（保留要求赔偿损失的诉权）；2、宏发窑炉公司向钱湖村委会返还工程款173570元，由宏发窑炉公司承担本案诉讼费用。

　　本案中，一审法院于庭后到涉案窑厂进行了勘验，形成勘验笔录一份，记录了现场主要情况：窑厂占地面积约80亩，一厂房外有一大棚，棚内有窑车及砖胚传送设备，厂房外办公区局部墙体开裂；厂房内设备地基开裂，局部开裂较为严重；厂房内架设设备的承重墙存在开裂；厂房内多处机械设备严重老化生锈；该窑厂未实际投入使用，现为闲置状态。宏发窑炉公司质证意见：对勘验笔录无异议，现场反映出宏发窑炉公司已将该工程全部完工（包括土建、主厂房、生产线、大棚等及设备安装）。厂房周边地面也出现开裂，是窑炉附近整个区域的沉陷问题，根据《安徽省淮南市钱湖新型建材有限公司窑厂建筑及周边地面开裂沉陷与临近煤矿采煤工程活动关系司法鉴定报告》结果，钱湖建材公司窑厂建筑开裂及周边地面沉陷系淮南市沈巷煤矿二号井采煤工程活动所致。钱湖建材公司对此在淮南市中级人民法院（2013）淮民一初字第00090号案件中也认可停产原因是附近小煤矿非法开采造成窑厂及周边地面开裂沉陷、窑炉轨道变形严重等。因此该窑炉工程出现地面、墙体严重开裂等问题，不是窑炉本身存在质量问题，而是地下采煤导致地面沉陷。钱湖村委会质证意见：对勘验笔录无异议。

　　【裁判结果】

　　安徽省淮南市中级人民法院于2015年月8日作出（2015）淮民一初字第00120号民事判决：一、钱湖村委会于判决生效之日起十五日内支付宏发窑炉公司504535元；二、驳回宏发窑炉公司的其他诉讼请求。宣判后，宏发窑炉公司、钱湖村委会均向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2016年12月22日作出（2016）皖民终920号民事判决：一、维持安徽省淮南市中级人民法院（2015）淮民一初字第00120号民事判决第一项，即“钱湖村委会于判决生效之日起十五日内支付宏发窑炉公司504535元”；二、撤销安徽省淮南市中级人民法院（2015）淮民一初字第00120号民事判决第二项，即“驳回宏发窑炉公司的其他诉讼请求”；三、钱湖村委会于判决生效之日起十五日内支付宏发窑炉公司工程款1680642元（1830642元-150000元）及逾期利息109800元；四、驳回宏发窑炉公司的其他诉讼请求。

　　【典型意义】

　　行为人没有代理权，但本人与行为人之间存在特殊关系，使其产生具有的代理权表象，使相对人有充分理由相信行为人有代理权，在这种情况下，行为人与相对人发生的法律行为的结果由本人承受。本案中，钱湖村委会在与宏发窑炉公司就涉案窑炉签订《工程承包合同》之后，即作为股东之一设立了钱湖建材公司，并由时任村委会主任担任该公司法定代表人。钱湖建材公司与宏发窑炉公司并无合同关系，但却在成立之后的近三年内一直就钱湖村委会与宏发窑炉公司签订的涉案窑炉建设工程合同的履行开展协调、结算、付款等活动。钱湖村委会与宏发窑炉公司作为合同双方对钱湖建材公司的上述行为均未作出否认表示，且钱湖村委会曾向淮南市八公山区人民法院提起诉讼，要求宏发窑炉公司对其承建的工程进行维修并保留要求赔偿损失的诉权，说明钱湖村委会主观上认可钱湖建材公司接手涉案窑炉建设行为。因此，虽然宏发窑炉公司不能举证证明钱湖建材公司取得了钱湖村委会的明确授权，但基于钱湖建材公司与钱湖村委会之间存在的特殊关系，以及窑炉建设合同履行的连续性，宏发窑炉公司在客观上有理由相信钱湖建材公司享有代理权而与之进行工程联系、收付款结算及最终决算，宏发窑炉公司主观上为善意且无过错，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，钱湖建材公司就涉案窑炉建设过程所实施的一系列民事行为对钱湖村委会构成表见代理，其代理行为的法律后果应由钱湖村委会承担。为维护社会诚信基础，保护善意第三人的合法权益，钱湖村委会应当按照宏发窑炉公司与钱湖建材公司签订《淮南钱湖新型建材有限公司工程费用决算表》、《淮南钱湖新型建材有限公司厂棚最终实测面积》确定的欠付工程款数额承担逾期付款责任。

　　案例5

　　芜湖天宇建设有限公司诉芜湖新马投资有限公司

　　土地使用权转让合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2003年7月30日，芜湖市国土资源局与芜湖新马投资有限公司（以下简称新马公司）签订《国有土地使用权出让合同》，新马公司取得芜湖市弋江、月河小区及周边地块64763平方米土地的使用权，并缴纳土地出让金6750万元。同年8月8日，新马公司与芜湖天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）签订一份《委托开发协议》，约定：新马公司将月河、弋江小区及周边地块总占地131.85亩，净地93.93亩（以土地使用权证为准）委托天宇公司以新马公司名义进行开发、销售；天宇公司独立核算、自负盈亏；天宇公司按单价每亩90万元向新马公司支付93.93亩土地的拆迁补偿费，计8453.70万元；天宇公司首付2000万元后，新马公司在45天内交付第一期约42亩土地及土地使用权证，以便天宇公司以新马公司名义办理建设开工手续；第一期交地余款1780万元，天宇公司必须在交地后90天内付清；第二期51.93亩交地及付款时间由双方另行商定等。上述协议签订后，天宇公司支付一期42亩土地的拆迁补偿费3500万元，完成对一期土地的开发。2004年2月19日，新马公司取得涉案地块一期土地使用权证，面积为28367平方米。

　　2003年12月7日，新马公司与天宇公司、芜湖市扬子房地产开发公司签订一份《合作协议》，约定由天宇公司向新马公司支付4500万元，用于对芜湖市利民染料厂土地的开发。该《合作协议》签订后，天宇公司向新马公司支付4500万元。2005年2月1日，上述三方及芜湖市城南旧城改造指挥部签订《终止协议》，各方均同意终止《合作协议》的履行，新马公司对天宇公司支付的4500万元款项的归还及违约金和利息的支付作出承诺，并于当日归还天宇公司2000万元。

　　2005年11月8日，天宇公司与新马公司签订《补充协议一》，约定由新马公司在2006年6月30日前将该地块规划方案中的3号、4号地块约22亩土地净地交付给天宇公司，2006年年底将5号地块29.93亩土地净地交付给天宇公司。同时还约定了拆迁补偿费变更等事宜。该补充协议签订后新马公司未能交付上述土地。

　　2009年8月14日，天宇公司与新马公司又签订一份《补充协议二》，约定：新马公司在本协议签订一周内将3号、4号、5号地块约45亩土地净地交付给天宇公司；3号、4号、5号地块拆迁补偿费变更为约9000万元（按每亩200万元计，具体以实测为准），以及新马公司前期欠付天宇公司相关费用在拆迁补偿费中冲抵等。

　　2009年10月9日，新马公司函告天宇公司因芜申运河项目原挂牌规划方案需重新调整，用地面积也将减少。同年10月12日，芜湖市城市规划局向芜湖市政府报告，同意弋江区政府“关于请求调整弋江、月河周边3、4、5号地块规划方案的报告”。10月14日，新马公司向天宇公司发出《解除委托开发协议及两份补充协议的通知》。11月9日，芜湖市发展和改革委员会同意芜湖市国有土地收储中心对涉案的二期地块进行收储。12月1日，芜湖市国土资源局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告。2010年1月6日，芜湖市国土资源局将弋江、月河小区地块二期土地的使用权以1.6亿元出让给他人。二期土地即涉案3号、4号、5号地块在被拍卖之前，新马公司未取得国有土地使用权证。

　　【裁判结果】

　　安徽省高级人民法院于2014年11月24日就本案合同效力先行作出（2013）皖民四初字第00015号民事判决：确认新马公司与天宇公司于2003年8月8日签订的《关于委托开发月河、弋江小区周边地块的协议》、于2005年11月8日签订的《关于委托开发月河、弋江小区周边地块的协议》、于2009年8月14日签订的《关于委托开发月河、弋江小区3号、4号、5号地块的补充协议》有效。宣判后，新马公司提出上诉。最高人民法院于2015年10月28日作出（2015）民一终字第166号民事判决，驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　未取得国有土地使用权证书的转让方与受让方签订的土地使用权转让合同的效力，要根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，结合案件的具体情况进行认定。本案中，最高人民法院认为：（一）案涉《委托开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》的性质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。即，共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的特征。根据本案《委托开发协议》的约定，新马公司提供土地，天宇公司按每亩90万元价格向新马公司支付拆迁补偿费，天宇公司以新马公司名义对涉案土地进行房地产开发和销售，新马公司独立核算、自负盈亏，实质是新马公司向天宇公司提供开发用地，天宇公司以拆迁补偿费的名义向新马公司支付土地价款；天宇公司独立开发经营，新马公司不承担任何经营风险。一审法院根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，认定双方的行为名为合作开发实为土地使用权转让，本案合同性质为土地使用权转让合同并无不当。（二）案涉《委托开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》为有效合同。理由为：第一，《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》实施之后，现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。债权合同的效力是独立存在的，不动产物权变动合同的生效需要具备以下三个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益。第二，最高人民法院2012年9月4日颁布的《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》规定：对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持；当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理使用权证书义务的，人民法院应予支持。参照此规定，新马公司仅以其未取得国有土地使用权证书为由请求确认合同无效，人民法院应依法不予支持。第三，新马公司上诉主张适用《城市房地产管理法》第三十九条规定，即出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。就本案而言，2003年7日30日新马公司与芜湖市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地使用权出让金6750万元。2003年8月8日新马公司与天宇公司签订《委托开发协议》，约定开发的土地面积为93.93亩，分两期进行，第一期42亩土地，新马公司于2004年2月19日取得了国有土地使用权权证，并交付天宇公司开发完毕。就本案《委托开始协议》确定的整体转让范围而言，以新马公司名义进行投资开发的房屋建设工程，已完成开发投资总额的百分之二十五以上。关于剩余第二期51.93亩土地使用权证，新马公司一直未予办理。为了全面履行《委托开发协议》，新马公司与天宇公司于2005年11月8日签订《补充协议一》，约定新马公司在2006年6月30日前将该地块规划方案中的3号、4号地块约22亩土地净地交付给天宇公司，2006年年底将5号地块29.93亩土地净地交付给天宇公司。甚至在新马公司于2009年10月14日向天宇公司发出解除合同通知的两个月前，双方又于2009年8月14日分别签订《补充协议二》，表达双方继续合作意愿，约定新马公司在协议签订一周内将3号、4号、5号地块约45亩土地净地交付给天宇公司。2009年10月9日，新马公司仍函告天宇公司因芜申运河项目原挂牌规划方案需重新调整，用地面积也将减少。基于新马公司的行为，天宇公司有理由确信新马公司取得土地使用权并具有转让的权利。综上，一审法院认定案涉《委托开发协议》、《补充协议一》、《补充协议二》有效并无不当，新马公司关于合同无效的上诉理由不能成立。

　　案例6

　　安徽绿鼎置业有限公司诉霍邱县国土资源局国有土地

　　使用权出让合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2011年7月8日，安徽绿鼎置业有限公司（以下简称绿鼎置业公司）通过竞买方式，取得位于霍邱县长集镇长集村，编号为霍国土出（2011）21号国有建设用地使用权。当日，绿鼎置业公司与霍邱国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：该宗地面积为10659平方米，出让金总额为3280万元。出让人同意2011年10月6日将出让宗地交付受让人，受让人同意在交付土地时以现状交付。受让人在本合同签订之日起60日内一次性付清土地出让金。受让人应在按本合同约定付清土地出让金后，持本合同和出让价款缴纳凭证等材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第七章违约责任部分：第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人可以解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占用延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……”第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿迟延履行而给受让人造成的直接损失”。

　　合同签订后，绿鼎置业公司分别于2012年2月8日缴付土地出让金520万元，2012年5月11日缴付350万元，2012年7月24日缴付600万元，2013年2月16日缴付1310万元，加之在拍卖前缴纳竞买保证金500万元，合计3280万元，付清土地出让价款。在此期间，因该宗地涉及联通通讯军用专线，霍邱国土局移走专线及交付土地直至2013年1月18日完成。此外该宗地挂牌前，长集镇政府对外公开承诺，为保障顺利施工，移走宗地上的所有通信线杆，打通东入口处施工通道（该通道不在竞拍土地范围内）。因东方通道民房在拆迁过程中受阻，拆迁工作陆续进行，直至2013年5月拆迁全部完成。

　　另查明：绿鼎置业公司在2013年2月26日缴付1310万元，交齐土地出让金价款后，要求霍邱国土局办证时，霍邱国土局告知绿鼎置业公司延期付款构成违约，按照合同约定的违约金计算方法，绿鼎置业公司需承担违约金1066.69万元，扣除因霍邱国土局延期交付土地违约应承担的违约金609.4万元，绿鼎置业公司还应交付违约金457.29万元。绿鼎置业公司于2013年6月13日交纳违约金457.29万元。此后，绿鼎置业公司认为双方均存在违约，霍邱国土局计算违约金存在错误以及合同约定的违约金过高，导致绿鼎置业公司多交纳违约金433.66万元，遂诉至原审法院，请求判令：霍邱国土局退还绿鼎置业公司多交纳的违约金433.66万元，并自交纳之日起至退还之日止按月利率1%计算的利息，霍邱国土局赔偿绿鼎置业公司各项损失19万元并承担本案诉讼费用。庭审中，绿鼎置业公司放弃主张霍邱国土局赔偿其19万元损失的诉讼请求。

　　【裁判结果】

　　安徽省六安市中级法院于2014年9月9日作出（2013）六民一初字第00067号民事判决：判决驳回绿鼎置业公司的诉讼请求。案件受理费43013元，由绿鼎置业公司负担。宣判后，绿鼎置业公司向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2015年2月4日作出（2014）皖民四终字第00331号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人约定的违约金高于实际造成的损失时，当事人享有违约金调整请求权，但该条针对的应是尚未履行完毕的违约金条款，对已经支付的违约金，当事人不享有违约金调整请求权。本案中，绿鼎置业公司上诉请求返还多支付的违约金，主要理由是合同约定的违约金比例过高、绿鼎置业公司支付违约金系被迫，绿鼎置业公司的上诉理由分别涉及违约金调整请求权和意思表示的变更或撤销。关于绿鼎置业公司意思表示是否真实问题。支付违约金系独立的意思表示，对当事人已经缴纳的违约金，如系意思表示真实下的自愿支付，基于意思自治原则，法院并无干涉的必要。非意思表示真实下的支付，当事人可以依据法律规定请求人民法院予以变更、撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第69条规定“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”，从该规定可以看出，认定胁迫应当具备两方面的要件：一是胁迫者对被胁迫者有要挟的主观意图，二是胁迫者存在迫使对方作出违背真实意思表示的客观行为。绿鼎置业公司提供的证据不足以证明霍邱国土局要挟并迫使其作出违背真实意思表示的行为。绿鼎置业公司主张支付违约金的行为系被迫，不予采信。《中华人民共和国民法通则》五十九条规定“下列民事行为，一方当事人有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的”，可以依据重大误解或者错误请求撤销、变更民事行为的，应当是对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等存在错误认识的一方当事人，不存在错误认识的对方当事人并无请求撤销、变更的权利，绿鼎置业公司主张霍邱国土局对违约金计算错误，但并未主张己方存在错误认识，绿鼎置业公司据此请求变更或撤销其意思表示，无法律依据。关于绿鼎置业公司的违约金调整请求权问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该条规定当事人约定的违约金高于实际造成的损失时，当事人享有违约金调整请求权，但该条针对的应是尚未履行完毕的违约金条款，对已经支付的违约金，当事人不享有违约金调整请求权。至于合同约定的违约金是否过高，应依据合同约定、当事人损失、履行情况综合确定。本案国有土地使用权出让合同约定的违约金比例系依据国家规定确定，难以认定为过高。故绿鼎置业公司上诉请求调整并返还违约金，不予支持。

　　案例7

　　胡林娣诉淮南正元置业有限公司

　　房屋买卖预约合同纠纷案

　　

　　【基本案情】

　　2012年7月12日，淮南正元置业有限公司（以下简称正元公司）开发的“东方国际广场”在淮南电视台发布广告节目，内容有：“东方国际广场-高回报投资模式新升级。”“如购房款100元，由开发商垫付50%（即50元），由业主支付50%（即50元），业主支付部分可向银行贷款50%（即25元）”等内容。2012年7月24日，正元公司（甲方）与胡林娣（乙方）签订了《认购协议》，该协议书采取表格填充式，主要由认购房屋、认购单价、认购总价、付款方式、合同条款、备注等部分组成。根据“认购房屋、认购单价、认购总价”部分，胡林娣认购了正元公司开发的田家庵区东方国际广场-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号共计14套商铺，该14套商铺预测建筑面积1890.03元，总价76474449元，折合单价40462.03元／平方米。胡林娣于认购书签订当日交纳定金300万元。《认购协议》同时约定“胡林娣应于协议签订后7个工作日内与正元公司签订《淮南市商品房买卖合同》。后双方未按上述约定期限签订房屋买卖合同。出于炒作房价等目的，正元公司对包括双方《认购协议》涉及的14套商铺在内的部分商铺进行拍卖。承诺胡林娣参与《认购协议》约定的14间商铺的拍卖，无论于何种价位竞得，均按照《认购协议》约定的总价即76474449元执行。胡林娣于2012年8月6日向正元公司支付1000万元。2012年8月9日再次支付700万元。在后续合同内容磋商过程中双方因首付款比例等内容未能达成一致意见，未能签订商品房买卖合同。胡林娣多次致函正元公司要求按照首付25%的比例与正元公司签订抵押贷款合同、商品房买卖合同。正元公司则多次回函要求胡林娣首付比例最低为50%或支付全款。在未能协商一致情况下，正元公司于2013年12月17日在《淮南日报》刊登通告，言明因胡林娣女士未按约定付款，故依照约定通知胡林娣解除《认购协议》，并将协议书所涉物业另行处置（销售）。

　　【裁判结果】

　　淮南市中级人民法院于2014年7月3日作出（2014）淮民一初字第00020号民事判决，判决：一、胡林娣和正元公司签订的《认购协议》有效；二、正元公司于2013年12月16日通过《淮南日报》作出解除与胡林娣签订的《认购协议》的通告无效；三、驳回胡林娣的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

　　【典型意义】

　　当事人签订的认购协书等预约合同，虽就合同多数内容已经达成一致，但尚缺乏某些合同必要条款，双方同时又约定于未来某一时间签订正式合同，即意味着双方认可仍需就剩余必要条款继续磋商。基于意思自治原则，在双方不能就剩余合同内容磋商一致的情况下，法院不宜认定为本约合同，并简单依据《中华人民共和国合同法》六十一条和第六十二条的规定确定剩余合同内容。一方认为对方违反诚实磋商义务，违反了预约合同的约定的，可以请求解除合同并要求对方承担违约责任，法院不宜判令强制订立并履行本约合同。本案中，《认购协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，胡林娣要求确认该《认购协议》有效，正元公司亦认可该协议的效力，应认定为合法有效。双方于2012年7月24日签订的《认购协议》约定了14间商铺的坐落、铺位铺号、总体预测建筑面积、房屋总价以及签订房屋预售合同的时间等内容，并对签订抵押贷款合同、商铺的统一运营、购买方须与经营管理公司签订租赁合同等进行了预先安排。但对房屋的交付使用条件及日期、面积差异处理、装饰和设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等内容均没有约定。该《认购协议》不具备《合同法》第十二条以及《商品房销售管理办法》第十六条要求的商品房买卖合同应具备的主要内容。该《认购协议》同时约定于未来签订房屋买卖合同，意味着双方认可仍需就其他合同内容继续磋商。因此，该《认购协议》并非商品房买卖合同，而是商品房买卖合同预约合同。正元公司是出于炒作等目的进行的拍卖，正元公司要求胡林娣参与拍卖，并且应胡林娣要求由销售部门向胡林娣出具了承诺书。正元公司承诺，无论胡林娣以何种价格竞得14间商铺，均以《认购协议》约定的价格为准。上述行为明显违背了《中华人民共和国拍卖法》第四条：“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则”的规定。因此，该拍卖行为并非双方真实意思表示，对双方不具有约束力，双方不能因此成立买卖合同关系。

　　正元公司在2012年7月12日即作出“开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%”等广告宣传。胡林娣要求正元公司按照首付25%的条件与正元公司签订商品房买卖合同（本约）并无不当。胡林娣交付款项已经超过总房款的25%，正元公司认为胡林娣缴纳首付款不符约定并构成违约，无事实和法律根据。因此，胡林娣诉请确认正元公司于2013年12月16日通过《淮南日报》作出的解除“《认购协议》”的通告无效，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”预约合同一方不履行订立本约合同义务的，对方可以请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。由于本案中胡林娣的诉请为继续履行《认购协议》，而该《认购协议》约定的主要义务为签订商品房买卖合同。鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商，故该《认购协议》不适宜强制履行。此外，胡林娣主张判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行贷款等义务，上述义务均属房屋买卖合同的内容或者后续义务，并非《认购协议》中约定的义务。因此，对胡林娣主张判令正元公司继续履行《认购协议》以及判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行按揭贷款等义务的诉讼请求，不予支持。

　　案例8

　　顾佳佳等诉淮南世纪正源房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行商品房销售合同纠纷案

　　【基本案情】

　　顾佳佳与俞长洲（已病逝）原系夫妻关系。2014年10月17日，两人与淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源公司）签订《商品房买卖合同》，购买了淮南市山南新区金融世家项目小区房屋一套，房屋采取首付款+银行按揭贷款支付，后顾佳佳等按合同约定支付房款首付款，并在工行汇通支行办理了银行按揭贷款手续。2015年5月1日，俞长洲因病逝世，公司也未按照按期交房。2016年1月8日，顾佳佳等与世纪正源公司因房屋解除事宜签订一份协议，约定：双方解除《商品房买卖合同》、世纪正源公司退还顾佳佳等购房首付款并支付的银行按揭贷款、世纪正源公司承担2016年1月以后的涉案房屋剩余银行按揭贷款。后顾佳佳等以世纪正源公司未按照协议履行诉至法院。2016年1月8日之后涉案中国工商银行股份有限公司淮南汇通支行（以下简称工行汇通支行）房屋按揭贷款均由世纪正源公司偿还，截止2016年8月，涉案房屋未还按揭贷款余额为360750元、逾期本金为3250元、欠息3169.27元。后顾佳佳等与世纪正源公司因协议履行问题发生纠纷，起诉至法院。

　　【裁判结果】

　　淮南市田家庵区人民法院于2016年11月8日作出（2016）皖0403民初3215号判决，判决：一、世纪正源公司于判决生效后十日内一次性归还顾佳佳等首付款183000元及已付的揭贷款50050元，共计233050元；二、世纪正源公司于判决生效后十日内一次性支付顾佳佳等违约金2330元；三、世纪正源公司于判决生效后十日内一次性偿还工行汇通支行《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款360750元并支付逾期本金、利息。

　　【典型意义】

　　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当一并审理，一并予以支持。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，顾佳佳等与世纪正源公司于2016年1月8日就涉案房屋商品房销售合同解除事宜达成了一份《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定双方解除合同的协议合法有效，顾佳佳等与世纪正源公司均应按照《协议》约定履行自己的义务。故对顾佳佳等要求世纪正源公司按照协议约定返还购房首付款、已支付的银行按揭贷款、违约金等诉讼请求，有事实和合同依据，应当予以支持。关于本案《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。顾佳佳等与世纪正源公司签订的商品房买卖合同已经解除，《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。故对第三人工行汇通支行主张的《个人购房借款/担保合同》不应解除、顾佳佳等仍应按照担保合同继续履行还款义务的辩解，于法无据，应当不予采信。关于涉案房屋2016年1月8日之后银行贷款及逾期付款利息由谁承担的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，顾佳佳等与世纪正源公司签订的协议也明确约定涉案房屋2016年1月8日之后银行贷款及逾期付款利息由世纪正源公司承担，故对顾佳佳等要求世纪正源公司向第三人工行汇通支行承担自2016年1月以后的银行贷款还款义务、并承担迟延还贷造成的相应法律责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持，世纪正源公司应负责偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款360750元并支付逾期本金、利息（逾期本金、利息期限自2016年1月8日起至贷款付清止，具体数额以第三人工行汇通支行核准为准）。

　　案例9

　　崔涛诉蚌埠明源房地产开发有限公司

　　商品房销售合同纠纷案

　　【基本案情】

　　崔涛向蚌埠明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）交纳2万元购房定金后，双方于2013年7月11日签订编号为41#1-1203的东方都市地下车位使用权转让协议。协议约定：明源公司将坐落在本市东方都市地下408号车位的使用权转让给崔涛，车位使用权转让费6.5万元；订立协议时崔涛支付2万元，2013年12月30日支付2.5万元，2015年3月28日支付2万元。2013年7月12日，崔涛与明源公司又签订编号为201307110038的《商品房买卖合同》。合同约定：崔涛购买的房屋坐落在蚌埠市朝阳南路与黄山大道交叉口第41幢1单元12层01123号，建筑面积94.36平方米，单价每平方米4439.75元，共计价款418935元。车位使用权转让协议和商品房买卖合同签订后，崔涛首付房款125935元和车位款45000元。剩余房款293000元是按揭贷款，剩余车位款2万元至今未付。2015年5月24日明源公司通知崔涛办理交房手续。同年5月28日，崔涛与明源公司办理交房手续时，崔涛发现，明源公司实际交付的房屋户型与购房合同中户型附图不一致。因崔涛不能接受，双方多次协商未果。崔涛提起诉讼，请求判决解除崔涛与明源公司2013年7月12日签订的《商品房买卖合同》和明源公司捆绑销售的车位合同。

　　另查明：坐落在蚌埠市朝阳南路与黄山大道交叉口第41幢1单元的房屋共四户，崔涛与明源公司合同中签订的12层01123号房屋为该单元中户，即明源公司宣传的第41幢03号户型，建筑面积94.36平方米。双方在平面户型附图中确认的房屋户型是该单元东户，即明源公司宣传的第41幢04号户型，建筑面积104.77平方米。

　　【裁判结果】

　　安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年8月12日作出（2015）蚌山民一初字第01157号民事判决：解除崔涛与明源公司于2013年7月11日和2013年7月12日分别签订的编号为41#1-1203东方都市地下车位使用权转让协议和编号为201307110038《商品房买卖合同》。明源公司不服上述判决，向安徽省蚌埠市中级人民法院提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2015年12月11日作出（2015）蚌民一终字第00897号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　在商品房预售中，作为合同附件的房屋平面图标注的房型、位置等房屋信息与合同中的房号信息存在认识分歧的情况下，如合同签订时缺乏现房参照，买房人诉讼主张按房屋平面图标注内容确定买卖标的的，一般应予支持。开发商若主张房屋平面图标注内容错误，应由开发商承担举证证明责任；如其举证不能，即应承担不利的诉讼后果。本案中，明源公司向崔涛交付的房屋与《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中双方共同确认的房屋户型位置并不一致。诉讼中，明源公司主张该平面图中的房屋位置系销售人员标注错误，并提出确认房屋户型以现场实际为准，但由于涉案商品房买卖并非现房买卖，明源公司也未能提供证据证明双方在合同签订时已现场确认房型和房屋具体位置，故明源公司仅凭宣传资料和合同中载明的房屋面积主张平面图标注错误依据不足，不予采信。此外，合同附件一房屋平面图属于合同组成部分，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第三条中明确约定“其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准”，鉴于房屋平面图系对房型、房屋位置等房屋信息的直观记载，较之于相对抽象的文字符号具有更强的确定性和可识别性，因此更能反映当事人的真实意思表示。且房屋平面图系明源公司单方提供，属合同格式内容，相对于购买人而言，明源公司对房屋平面图应具有更为充分的认知和判断能力，故其关于公司销售人员对房型标注错误的上诉理由不能成立。据此，本案《商品房买卖合同》中载明的房屋应以房屋平面图标注内容为准。因明源公司向崔涛交付的房屋不符合房屋平面图标注内容，应认定构成违约，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让协议于法有据。

　　案例10

　　邵义君诉李静房屋租赁合同纠纷案

　　【基本案情】

　　本案诉争房屋坐落于蚌埠市工农新村3#底层4-6轴房屋（权证字号：房地权蚌私字第215099号，产权人：邵仁全）。邵义君是邵仁全与邓少珍的独生子，现邵仁全与邓少珍均已去世，邵义君是邵仁全与邓少珍唯一遗产继承人。2012年2月1日邵义君与李静签订《房屋出租协议》，约定：“出租方：邵义君

　　承租方：李静……第一条

　　租赁房屋及附近的名称、数量、质量和用途

　　租赁房屋坐落于工农路186号门面房一间，房屋面积为70㎡，用途为服装办公用房……第二条

　　租赁期限

　　租赁期限为叁年，出租方从2012年2月1日起将出租房屋交付承租方使用……第三条

　　租金和租金的缴纳期限

　　出租房屋年租金￥45600元，承租方将租金以半年度付费方式，即￥22800元，承租方首次付清半年的租金，次付房屋租金提前一个月支付。……第九条

　　本协议一式贰份，双方各执壹份，自双方签章之日起生效。备注：甲乙双方同意叁年合同期满后乙方如继续承租租金按每月肆仟元整，即每半年贰万肆仟元整。续租期限为叁年。

　　出租方（签章）：邵义君

　　承租方（签章）：李静”。其中，备注内容系手写字迹。之后，邵义君将租赁房屋交给李静使用，李静亦按照合同约定缴纳房屋租金。2014年12月29日，李静按照《房屋出租协议》的备注内容约定向邵义君缴纳了2015年2月1日至2015年7月31日的房屋租金24000元。现邵义君以《房屋出租协议》中备注内容系李静单方添加，邵义君不知情、不认可为由，主张租赁期限于2015年2月1日已届满，要求李静腾退房屋，李静拒不腾退，邵义君遂诉讼至人民法院。

　　【裁判结果】

　　蚌埠市蚌山区人民法院于2015年12月8日作出（2015）蚌山民一初字第00939号民事判决：驳回邵义君的诉讼请求。宣判后，邵义君不服，上诉于蚌埠市中级人民法院，蚌埠市中级人民法院于2016年4月20日作出（2016）皖03民终293号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　在民事诉讼中，证据偏在的情况时有发生，即一方当事人距离证明待证事实的相关证据过远，而对方当事人却相对处于容易证明案件事实的地位。当有证据证明当事人一方持有证据无正当理由拒不提供，对方当事人主张该证据内容不利于证据持有人时，人民法院可以对该当事人课以一定的惩罚或不利益，对消极提供证据的当事人给予一定的制裁，即推定对方当事人不利于证据持有人的诉讼主张成立。本案中，邵义君与李静签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，合法有效，邵义君与李静均应按照协议约定履行。现邵义君以《房屋出租协议》无备注内容为由，请求李静腾退房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”本案中，邵义君认可持有《房屋出租协议》原件，现其提交不能，应视为无正当理由拒不提供。虽然邵义君主张协议原件因家中被盗丢失，但其提交的证据不足证明，对其辩解意见不应采信。现李静提交的《房屋出租协议》中有备注内容，可以推定该备注内容成立。原审法院判决认定邵义君承担举证不利的后果，确认备注内容有效并无不当。同时，李静已经按照协议备注内容约定向邵义君支付了租金，邵义君也未持异议，表明协议备注内容已实际履行。故邵义君上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。