网易房产10月3日讯 9月29日晚，国家有关部委正式出台“五点措施”，拉开了房地产市场第二轮调控的帷幕。本次新政的出台，迅速为此前火爆的广州楼市降温，并引发房地产买卖违约纠纷的井喷，不少买家因为政策改变导致无法办理贷款，此前缴纳的订金更有可能“打水漂”。本次，网易房产独家采访广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张旭锋，就目前最热门的房地产纠纷进行解答。

一、新政是否属于“不可抗力” ？

答不可抗力在法律上被定义为“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，和政府有关的不可抗力比较常见的有征收、征用。将某一个领域的政策作为不可抗力来认定，在法律上缺乏依据，司法实践中也十分鲜见。具体到房地产行业，一般的认识是，在国家三令五申要对高房价进行干预，多次发出房地产市场调控措施即将出台的预警情况下，楼市新政不属于不能预见、不能避免的情况，因此一般的认识是新政不属于不可抗力。

但是，在买方过程中遭遇房产新政，导致购房者陷入履约不能的困境，是否就真的无法解除合同了呢，我们认为这要区分不同情况，做出相应处理。

二、签订《认购书》之后遭遇新政是否可以要求退订？

其一、已经签订的《认购书》约定了按揭付款，根据新政，结合买房人自身条件，只能减少按揭付款比例，增加首付。例如《认购书》约定首付30%，按揭贷款70%，但根据房产新政首付要提高到50%。

其二、根据本次新政，银行停发第三套及以上住房贷款。此前已经签署《认购书》并约定按揭付款的“三套房”买家，在本次新政实施之后将无法贷到款。

前述两种情况，均应当归类于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买房人要求解除《认购书》、退还定金的要求应当得到支持。

三、签订《商品房买卖合同》之后遭遇新政如何处理？

与前述情况恰恰相反，《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》上一般都会约定“如果买方的按揭申请未获批准或者获得批准的贷款额度不足，买方应当自筹资金补足差额”。遇到这一情况，买家都要自筹资金补齐首期款的差额，否则将面临违约责任的制裁。当然，如果买卖合同中没有“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商要求解除合同，已经支付的款项则应该根据合同约定做出处理。

四、中介公司的利益该如何保障？

新政的出台也导致二手房交易领域违约增多，二手房买卖合同签订之后，房地产中介公司经常遭遇拖欠、拒付佣金的情况。我们认为，中介公司作为居间人，报酬（佣金）请求权是其主要权利。中介公司是否有权取得佣金的标准是买卖合同是否订立，一旦促成二手房买卖合同成立（即签订三房买卖合同），业主及/或客户就应当支付佣金，而且中介公司有权取得佣金的大部或者全部——即便是新政原因导致买卖合同解除。

(本文来源：网易房产 作者：区家彦)